マンションってどうよ?
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2006年10月16日

予定価格から販売価格を上げてもいいの?

マショレンジャーママです。

今日は、「上手なマンションの買い方教えます!〜プロの本音〜」殿堂入りメルマガの最新号を
ご紹介します。

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予定価格から販売価格を上げてもいいの?

不動産業界にはチラシやパンフレットなどの広告に関して、不動産公正取引
協議会が定めた、自主規制ルール「不動産の表示に関する公正競争規約」と
いうものがあります。

これは「消費者保護」の観点から、業者が販売上行う不当な顧客誘引を防止する
ために定められたものです。

チラシなどに掲載する必要な表示事項、表示基準、用語の使用基準、不当表示の
禁止などの項目があり、多くの不動産業者はこの規約に副って広告を制作して
います。

「不動産の表示に関する公正競争規約」は、云わば不動産業界の広告における
「ルールブック」なのです。

表示事項には、所在地・交通・総戸数・敷地面積・構造・階数など不動産の
種類によって決まっています。その中には販売価格の表示も含まれています。

しかし、1戸1戸の販売価格は、なかなか早い時期に決まらない場合が多い
のが現状です。
そのため、販売価格以外の事項が確定していても、販売価格が決定しない限り、
広告を出せなくなります。

これでは
「消費者に情報提供ができない」=「情報の提供時期が遅くなる」⇒「物件を
選択するのに時間的余裕がなくなる」
ということになります。

そのような状況では消費者保護の観点からも不都合ということで、「不動産の
表示に関する公正競争規約」では販売価格を記載しなくても良いという「予告
広告の特例」が定められています。

以前の「予告広告」の販売価格は、そのマンションの中で最も多い価格帯の
表示が義務付けられていました。
「予定最多販売価格帯:○○○万円台」
というような表示です。

しかし、「予定価格」といえども決定するのには難しく、販売価格の決定の
直前になるまで「予告広告」を出さない、つまり、早期の情報提供が妨げられる
傾向が強くなったのです。

そこで、公正取引協議会は平成12年の改正で価格は「未定」でもOKとし、
情報の早期提供を促進させることにしたのです。

「予告広告」で最多販売価格帯の表示が義務付けられていた頃は、実際に販売
する際の広告(「本広告」といいます)で、「予告広告」で表示した最多販売
価格を「上げる」ということは違反でした。

何故なら一旦提示した価格を「上げる」ということは消費者にとって不利益と
なるからです。

そのため、業者は「予告広告」で掲載した最多販売価格帯に無理やり合わせる
或いは、最多販売価格帯を下げるように価格設定をしなければならなかったのです。

一方、今は「予告広告」で販売価格は「未定」でOKです。
以前のように無理やり販売価格を合わす必要はありません。

しかし、販売の現場はというと、「予告広告」で「販売価格:未定」と謳って
おきながら、モデルルームへ行くと「予定価格」と明記して、全ての住戸の
価格が記載された価格表を提示するマンションが多く存在するらしいのです。

何のためにそのようなことをするかというと、来場者に対して「予定価格」を
提示して、反応を見るのです。
そして、人気住戸、不人気住戸を見極め、価格の妥当性の検証をするわけです。

実際に販売する際には、人気住戸の価格は「予定価格」よりアップし、不人気
住戸の価格はダウンするという方法で、早期に完売させようとする戦略です。

ここでみなさん「あれ?」と思いませんか?

「予告広告」で記載した最多販売価格を上げたら違反でしたね。
「予告広告」で集めたお客さんに「予定価格」を提示して、人気があるタイプの
販売価格を上げるのはいいのでしょうか?

答えはNGです。
「不動産の表示に関する公正競争規約」の「表示」にはチラシやパンフレットに
限らず、「説明書面」や「口頭による広告表示(電話によるものを含む)」も
含まれています。

従って、モデルルームでの営業マンの説明は「不動産の表示に関する公正競争
規約」の広告表示ということになります。

「予告広告」は「あとは販売価格が決定したら、本広告を出せるのに、、、」
というように情報提供の時期を遅らさざるを得ない状況を、なるべく早い時期に
消費者に対して情報提供をできるようにするために定めた「特例」です。

それを逆手にとって「価格決定のための集客手段」として「予告広告」が
利用されているのは本末転倒です。

ましてや、例え1住戸でも「予定価格」を上げて販売することは「不動産の
表示に関する公正競争規約」に抵触します。ルール違反なのです。

  ※みなさんの中で、そのような体験をされた方、
   この件でご意見などありましたら、ご連絡をお願いします。
   ogino@m-douyo.jp


★──────────── 今日のおさらい ────────────★

 いくら「予定価格」とはいえ、一旦提示した価格を上げることは違反です

チラシやインターネット・パンフレット以外の「口頭による説明」も広告表示

★─────────────────────────────────★

こういうケースは結構多いのかも知れませんね。
不信感というのはこういうことから生まれてくるんですよね。
なんだか最初から騙されているように思えてしまいます。


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投稿者 yamasaki : 2006年10月16日 09:22
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