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2006年10月23日

「フラット35」は金利だけで判断してはいけない

マショレンジャーママです。

今日は、「上手なマンションの買い方教えます!〜プロの本音〜」殿堂入りメルマガの最新号を
ご紹介します。

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「フラット35」は金利だけで判断してはいけない

最近、住宅ローンの金利が微妙に変化する中、マンション購入を検討している方、
マンションを契約して完成を待っている方は、住宅ローンの金利動向には非常に
敏感になっていることでしょう。

そんな中、「フラット35」を検討する方が非常に多くなっているようです。
「フラット35」のメリットは、借入期間中の金利が変わらない、保証料0円、
繰上返済手数料0円などですね。

しかし、一概に「フラット35」といえども、各金融機関によって融資条件は
いろいろ。

金融機関によって金利は違うし、11年目以降金利が上昇する「段階金利タイプ」
なんていうものもあります。
融資実行日が限定されている金融機関もありますし、少数ですが「金利優遇」
制度を採用している金融機関もあります。

金利に関しては、当然低い方が返済額も少なくてすみますが、金利以外にも
確認しておきたいポイントがあります。
それは、「融資手数料」です。

「融資手数料」に関しても各金融機関が独自に定めています。
以前の「融資手数料」は31,500円、52,500円というように「手数料定額方式」が
ほとんどでしたが、最近多くの金融機関で採用しているのは 融資額×○○%
というような「手数料定率方式」です。

同じ金融機関でも「手数料定額方式」と「手数料定率方式」双方を採用している
ところもあり、その場合の金利は「手数料定率方式」に比べて「手数料定額方式」
の方が高く設定されています。

それでは「手数料定額方式」と「手数料定率方式」ではどちらが有利なのか、
実際に試算してみましょう。

ある地方銀行の10月の融資条件を例に考えてみます。
「手数料定率方式」の「融資手数料」は融資額×2.1% 融資金利を2.790%、
「手数料定額方式」の「融資手数料」は52,500円 融資金利を3.030%とします。

金利は「手数料定率方式」の方が低く、「融資手数料」は借入金額で変わりますが、
ほとんどの方は「手数料定額方式」の方が低くなるはずです。

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■借入金額3,000万円で35年返済の場合

             金利    毎月返済額  融資手数料   総返済額
手数料定率方式  2.790%  111,968円   630,000円   47,656,556円
手数料定額方式  3.030%  115,958円    52,500円   48,754,827円
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■借入金額3,000万円で14年返済の場合

             金利    毎月返済額  融資手数料   総返済額
手数料定率方式  2.790%  215,916円   630,000円   36,903,877円
手数料定額方式  3.030%  219,338円    52,500円   36,901,318円
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上記のように35年返済の場合は、「手数料定率方式」の方が総返済額は低く、
14年返済の場合は、「手数料定額方式」の方が総返済額は低くなります。

返済期間が長期にわたる場合には、「手数料定率方式」の方が有利で、高額な
「融資手数料」を支払うメリットはありますが、返済期間が短い場合には、逆に
金利の高い「手数料定額方式」の方が有利になるのです。

また、借入当初は長期に組んで、繰上返済により返済期間を短縮する場合でも、
最初に多額の「融資手数料」を支払うメリットは薄れていきます。

この計算は、借入金額、借入期間、借入金利によって総返済額は異なりますので、
みなさん、それぞれが「融資手数料」を含め総返済額を算出し、どちらが有利か
検討する必要があります。

単に金利が低いからという理由で住宅ローン商品を選ぶのは危険ですよ。


★──────────── 今日のおさらい ────────────★

  「フラット35」は「融資手数料」を含めた総返済額で商品を選択する

短期間の返済期間や繰上返済の計画によっては、金利の高い「手数料定額方式」
が有利になることも・・・

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住宅ローンといえば金利!とすぐ思ってしまいます。
種類が豊富なのはいいですが、本当に選ぶのが難しいですよね。

「手数料定額方式」と「手数料定率方式」というのも正直わかりずらくないですか?(笑)
金利だけで判断せず、必ずシュミレーションして下さいね。

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投稿者 yamasaki : 2006年10月23日 10:06
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