マンションってどうよ?
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2007年02月13日

危険負担とは?

マショレンジャーママです。

今日は、「上手なマンションの買い方教えます!〜プロの本音〜」殿堂入りメルマガの最新号をご紹介します。

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危険負担とは?

マンションを購入する際、今は「青田売り」がほとんどですから、売買契約を
締結してから引渡しまで数ヶ月から1年、タワーマンションの場合でしたら、
2年間も要する場合があります。

完成物件の場合でも、住宅ローンなどの手続きがありますので、売買契約から
引渡しまで数週間から数ヶ月必要です。

その売買契約から引渡しまでの間に地震や火災などによって、マンションが
壊れたり、無くなってしまったらどうなるのでしょう?
その場合の処理の方法を売主、買主で決めることを「危険負担」といいます。

みなさんは、引渡し前に建物が壊れたり、無くなってしまった場合、どちらが
負担すると思いますか?

「そりゃぁ、引渡しの前に住むことができなくなったのだから、売主の責任で
 元通りの建物を建てて、引渡さなければならないでしょう。」と思われる方が多いと思います。

しかし、民法では債務者(売主)の責に帰すべからざる事由によって滅失
(無くなるなってしまうこと)、毀損(壊れること)した場合は、債権者(買主)は代金支払いの債務を
免れることはできず、全額支払わなくてはならないことになっています。

大変恐ろしい決まりでしょう?
これを「危険負担の債権者主義」といいます。

しかし、みなさん安心して下さい。
不動産売買においては、民法の「債権者主義」は公平ではないということで、
ほとんどの売買契約書では「特約」を結ぶことになります。

その場合、民法よりも「特約」が優先されるのです。

この「特約」は一般的な売買契約書には次のように書かれています。

(危険負担)
 本物件につき本契約締結時から引渡し時までの危険は売主が負担するものとし、
その処理方法は下記の通りとする。この場合、買主は売主に対して損害賠償請求を行わない。

 1.滅失の場合、本契約は締結時に遡って解除となり、売主は受領済の金員
   の全額を無利息にて買主に返還する。
 2.毀損の場合、売主は自己の負担においてこれを当初の設計どおりに修復
   して買主に引渡すものとする。
   この場合、修復に要する期間だけ引渡し期限が延長されることにつき、
買主は売主に対して異議を申し出ないものとする。
 3.毀損の程度が甚大で修復に多額の費用を要する場合は、前号の規定に
   かかわらず、売主はこの契約を解除して第1号のとおり処理することが
   できる。

ここで重要なことは、滅失または毀損が「売主、買主いずれかの責に帰すことの
できない事由」により発生したということです。

例えば、地震や台風などの自然災害や隣地での火災による類焼が該当します。
何らかの理由で売主、買主の過失による場合は上記に該当しませんので、注意
してください。

「危険負担」の条項は一般的には重要事項説明書には記載されず、「売買契約書」に記載されています。

新築マンションの場合、自然災害や火災で引渡しされないような事態になることはほとんどありませんが、
念のために売買契約書に「危険負担の特約」が記載されていることを確認しておいてください。


★──────────── 今日のおさらい ──────────── ★

         民法では「危険負担」は買主負担

     売買契約書で「危険負担の特約(売主負担)」を確認

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万が一を考えるとちょっと恐いですよね。
見落としがないよう契約書や重要事項はきちんと読んでおきましょう。


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投稿者 yamasaki : 2007年02月13日 13:22
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