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2007年04月23日

買い替え特約

マショレンジャーママです。

今日は、「上手なマンションの買い方教えます!〜プロの本音〜」殿堂入りメルマガの最新号をご紹介します。

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買い替え特約

マンション購入を検討されている方の中には、現在、既に持ち家に住んでいて、
それを売却した上で、新居の購入を考えている方もいると思います。

現住居が売れても売れなくても新居を購入できる方、つまり、現住居の住宅
ローンを返済してしまった方や多額の自己資金を所有している方は、問題なく
新居を購入できますが、多くの方は現住居の売却資金を新居の購入資金に充てることになると思います。

新居の売買契約締結前に現住居を売却できていれば、新居の資金計画も立てられ、問題なく売買契約は可能です。
しかし、気に入った物件が見つかり、仲介業者に売却を依頼している間に、その
物件が売れてしまうというケースもあるでしょう。

そのような場合に新居の売買契約を「買い替え特約付契約」により締結することがあります。

例えば、現住居の住宅ローンの残債が2,000万円ある場合、現住居を3,000万円で売却して住宅ローンを返済し、残りの1,000万円を新居の頭金に充てる計画で
新居を購入するケースです。

3,000万円以上の価格で売却できたら、もちろん新居を購入できます。
しかし、3,000万円以下の売却価格であったら、新居の資金計画が成り立たない場合、新居の売買契約を白紙に戻して解約できるというのが、「買い替え特約」です。

「買い替え特約」を売買契約書に明記することによって、万が一、売却できない
場合に手付金の没収や違約金の支払いを防ぐことができますので、売却前に
先行して新居の購入を希望する方にとってはリスクを回避できる特約です。

一方、現住居が売れなかったら、売買契約が白紙解約となってしまいますので、
業者側からすると、リスクのある契約となります。

そのため、「買い替え特約付契約」の場合、業者側は現住居の売却に関して、
条件を付けてきます。

先ずは売却金額です。
不動産はよっぽどのことがない限り、価格を安くしたら売れます。
業者は新居の売買契約を確定させたいため、できる限り低い価格で売却するように勧めてきます。

例えば、あなたが現住居を3,000万円で売却する計画を立てたとします。
しかし、仲介業者の査定金額は2,700万円。2,700万円はあくまでも査定金額なので、売却できる金額かどうかわかりません。

そこで売主の業者は安全を見て、2,500万円を最低売却価格とするのであれば、「買い替え特約」で契約しましょう、と言ってきます。
つまり、最終的に2,500万円で売却した場合でも新居を購入できる資金計画が
立てられるのならOKですよ、ということです。

このように「買い替え特約」の場合は売却価格に関して、自分が思っている
金額より低い金額を覚悟しなければならないケースが多くなります。

次は売却する時期と期間です。
新居が新築マンションの場合、完成が1年先という場合もありますね。
しかし、現住居を売却する場合、新居の入居に合わせて、引渡しは1年先という
条件で売買契約を結ぶことは不可能です。

だからといって、売却する時期を1年先に設定することもできません。
引渡し間際になって現住居が売れないため、「買い替え特約」により白紙解約
になったら、業者のリスクはあまりにも大きいからです。

そのため、新居の売買契約を結ぶと同時に売却活動をするということ、また、
売却期間は1ヶ月〜3ヶ月というように定められます。

つまり、売却できた場合は、新居に入居するまでの間、仮住まいをしなければ
ならないということになり、大きな費用負担が発生する可能性があるのです。

業者側からすると、「買い替え特約」というリスクのある契約をするのであれば、
売却金額と売却時期・期間を納得できなければ、契約を拒否できる権利があるということなのです。

従って、「買い替え特約」により売買契約を締結する場合は、売れなかったら
白紙解約でリスクがないという反面、売却金額と売却時期による金銭的なリスクを考慮し、慎重な買い替え計画を立てて臨まなければなりません。


★──────────── 今日のおさらい ────────────★

  現住居の売却を条件に新居を契約する場合は「買い替え特例付契約」

    「買い替え特例」は売却できなかった時のリスクはないが、
          金銭的負担が大きくなることも

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現在、新築マンションの価格が上昇し、中古マンションの価格も上昇傾向にあります。
買い替えもタイミングや判断によって、損、特がかわってきます。
良い条件でうまく買い替えできれば最高なんですけどね、、、、。


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投稿者 yamasaki : 2007年04月23日 08:43
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