マンションってどうよ?
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2006年12月30日

変動型住宅ローン、1月返済分から利上げ

マショレンジャーママです。

ゼロ金利解除や増税など、今年はサラリーマン家計には本当に厳しい年になりました。

お正月休みを利用して、保険や住宅ローンの見直しなど、ご家族で話し合う時間を持たれてみてはいかがですか。

今回は、返済中の利用者が対象で、同住宅ローン金利の引き上げは6年ぶりだそうです。

12/29 読売新聞より

三菱東京UFJ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行の大手3行は、変動型の住宅ローン金利を1月の返済分から、現行より0・25%高い年2・625%にする。

 日銀のゼロ金利政策の解除を受けて8月に短期プライムレート(企業向け最優遇貸出金利)を0・25%上げたことに伴う措置。変動型金利の引き上げは6年ぶりとなる。各行は変動型のローン金利を毎年4月と10月に見直す。新規借り入れ分の金利はすでに10月から引き上げている。

 一方、3行は1月から適用する固定型の新規の住宅ローン金利について、10年以上の長期ローンは最大で年0・11%引き下げる。当初2〜3年間の利率が固定される住宅ローンの金利は、三菱東京UFJと三井住友が年0・05%引き上げる。


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投稿者 yamasaki : 11:06

2006年12月29日

今年のできごと

マショレンジャーママです。

今年も残すところあと2日となりました。
もうすでに新年を迎える準備はすみましたか?

私はというと、まだ若干、手付かずの掃除が残っております(笑)
今日1日で何とか終わればいいのですが、、、、。

今年も振り返ってみると、住宅にまつわる色々なニュースがありました。
なんだか特に多かったような気がします。

昨年末に発覚した耐震偽装で逮捕された面々、姉歯元建築士は実刑の判決、ヒューザーの宅地建物取引業免許取り消しに、イーホームズの確認検査機関の国指定が取り消し、そして解散。

衝撃的だったエレベーター事故や瞬間湯沸かし器による死亡事故、、、。

7月にはゼロ金利が解除になり、住宅ローンを抱える人、これからローンを組む人にとっては、本当に頭が痛いことになりましたね。

地価の上昇でマンションの価格は来年も上昇傾向とみられています。
その一方で、12月には住宅ローン減税の期間延長が決まりました。

寿命1万年コンクリートの開発に成功というのもありましたね。
悪いニュースばかりの中、とてもうれしく感動しました。

ちょっと浮かぶだけでもこれだけあります。
来年は良いニュースばかり聞けるといいですね。


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投稿者 yamasaki : 11:18

2006年12月28日

また、強度不足15棟判明

マショレンジャーママです。

今年もあとわずかだというのに、また嫌〜なニュースが入ってきました。

12/27  読売新聞より

国土交通省は27日、全国の分譲マンション389件を対象に行った耐震強度に関する調査の中間結果を公表した。

 これまで報告のあった221件中15件が耐震強度不足の疑いがあり、うち1件は耐震基準の50%前後の恐れがある。国交省は15件の建物を所管する地方自治体に連絡、設計者から聞き取り調査を行うよう指示した。

 マンションの物件名などは非公表だが、50%前後の疑いのある物件は行政が建築確認を下ろしたもので、構造計算書のデータを図面に移し替える際の転記ミスなどがあった。強度50%を切ると震度5強程度の地震で倒壊の恐れがあり、建て替えの目安となる。他の14件にも同様のミスや不自然な計算方法が見つかった。

サンプル調査を進めていけば、まだまだ出てくる可能性は大です。
導入を決めている再発防止策がどこまで徹底されるのか、、、、。

先日、姉歯元建築士に懲役5年、罰金180万円の実刑判決が下されました。
21日に保釈金500万円を納付して釈放されたもののわずか5日でまた収監されました。

保釈金500万円があるのであれば、もっと違う使い道があるのではないか。
裁判長の言葉通り、彼には「罪の意識」が感じられない。

5年の実刑判決、、、、法の限界を感じます。


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投稿者 yamasaki : 10:27

2006年12月26日

超豪華な「衆院赤坂議員宿舎」

マショレンジャーママです。

来年の2月に赤坂の一等地に超豪華な衆院赤坂議員宿舎が完成する、というのは皆さんもご存知ですよね。

そもそも家賃相場が50万のところに家賃設定9万2000円というのがおかしい。
国民の怒るのは当然ではないでしょうか。

それに加え、家具やテレビも備え付けというのだから開いた口がふさがらない。
テレビでも取り上げられ、さすがにすんなり入居するという議員は少なそうです。

総戸数300戸の入居率はどうなるのか見ものです。
空室が多ければ、それはそれで問題なんですけどね。

皆さん意見は分かれるところだと思いますが、何もはじめから非難を受けるとわかりそうなものを建設するというのが間違いではないでしょうか。

税金の無駄遣い、、、、本当にそろそろやめて欲しいものです。

ひょっとすると民間に売却?なんてこともあるかも知れませんね。


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投稿者 yamasaki : 10:13

2006年12月25日

各階平面図の見方

マショレンジャーママです。

今日は、「上手なマンションの買い方教えます!〜プロの本音〜」殿堂入りメルマガの最新号をご紹介します。

******************************************************
各階平面図の見方

モデルルームで渡されるパンフレットの中には「図面集」が入っていますね。
「図面集」はマンションの図面をまとめたもので、「敷地配置図」「各階平面
図」「立面図」「断面図」「矩計図」「平面詳細図(間取り図)」などが掲載
されています。

「平面詳細図」はじっくり見るけれど、他の図面はあまり気にしないという方が
多いと思います。
今回は「図面集」に掲載されてある「各階平面図」のお話です。

「各階平面図」は廊下、エレベーターなどの共用部分を含めたフロア毎の図面
です。
希望する間取りの住戸が決まったら、「各階平面図」でその住戸の位置を
確認します。

まず、エレベーターと希望の住戸の位置関係をチェックします。
住戸の位置がエレベーターから遠ければ、エレベーターに乗るまで時間がかかるというデメリットがあります。

反面、その住戸の前を通る人が少なくなり、人通りが気にならないという
メリットがあります。

エレベーターに近い住戸は、メリットとデメリットが逆転しますね。
また、希望する住戸がエレベーターに接する場合は、防音対策をチェックする
必要があります。

次に共用階段との位置関係です。
2階以上の住戸に住む方の全てがエレベーターを利用するとは限りません。
低層階の住戸の方は、主に共用階段を利用します。

希望する住戸が低層階で共用階段に近い場合は、やはり人通りが多くなると
考えた方がよいでしょう。

また、希望する住戸が共用廊下を挟んで共用階段の前にある場合は、共用階段によって光が遮られる場合があります。そのため、共用廊下側の部屋は他の
住戸と比べて暗くなると考えなければなりません。

共用階段はいざという時の避難経路となります。災害時にはエレベーターは
停止してしまいますので、住戸から共用階段までの距離も「各階平面図」で
確認しましょう。

避難といえば、バルコニー側から避難する場合も考えられます。
住戸に避難ハッチが設置されない住戸は避難ハッチのある住戸の位置も「各階
平面図」で知ることができ、避難経路を確認できます。

「各階平面図」からは、他の住戸との位置関係も読み取れます。
特にそのマンションが雁行設計の場合、他の住戸から部屋を覗かれるような
設計になっていないかチェックしましょう。

パンフレットの「各階平面図」には住戸の間取りまでは描かれていませんが、
設計図書の「各階平面図」には間取りタイプも描かれています。
そのため、設計図書を見ると隣の住戸の間取りと希望する住戸の間取りの位置
関係がよくわかります。

例えば、寝室に利用しようと考えている部屋に隣接して、隣住戸の水まわりが
配置されていることもあります。
そういった場合には防音対策を営業担当者に確認してみて下さい。

また、同様に上下階で間取りが異なる場合もあります。その点も設計図書の
「各階平面図」で確認し、入居後の生活音を思い浮かべ、後から「えっ!
知らなかった、、、」とならないようにして下さい。


★──────────── 今日のおさらい ────────────★

 「各階平面図」では共用施設や他の住戸との位置関係をチェックします

 隣住戸や上下階の住戸の間取り関係は設計図書の「各階平面図」で確認

★─────────────────────────────────★

図面で確認するというのはとても素人には難しいことですよね。
私はいまだに苦手です。
それでも図面とにらめっこしていると、徐々にいろんなことに気がつきます。
焦らず、じっくり見てみてください。

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投稿者 yamasaki : 11:09

2006年12月23日

耐震偽装事件

マショレンジャーママです。

21日、あの姉歯建築士が保釈金500万円を納付し、8ヶ月ぶりに釈放されました。

思い返してみると去年の今頃は耐震偽装事件が発覚し、国会の証人喚問やニュースをテレビにかじりついて見ていました。

それから早くも1年が経ちました。

被害者である住民の皆さんは、昨年の今頃は引越しを余儀なくされ、楽しいはずのクリスマスや大晦日、新しい年を迎えるお正月を本当に苦しい思いで過ごされたと思います。

今月の20日には川崎市のマンションが、耐震偽装されたマンションの中では初となるマンションの建て替えの起工式が行われました。

今年のお正月もマンションでは過ごせませんが、去年とはまた違った思いでお新しい年を迎えられることでしょう。

建て替えに至るまでの苦労はきっと大変なものだったでしょうね。
今後も二重ローンの返済などを抱えることになり、計り知れない想いがあると思います。

姉歯建築士は500万円の保釈金がなかなか用意できなかったようですが、正直、そんなお金があるんだったら建て替え資金に充てろ!と、思った方も多いと思います。

誰だって新しい年は我が家で迎えたい、、、。

1年経っても耐震偽装はまだ闇の中だと思います。


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投稿者 yamasaki : 08:57

2006年12月22日

首都圏マンション、07年は8万戸台回復

マショレンジャーママです。

今年後半から続いているデベロッパーの売り惜しみの影響は、来年、私たちにどのように出てくるのでしょう。

今年の供給は8年ぶりに8万戸割れとなるようですが、来年からはまた大量供給に、、、、。

価格もさらに上昇し、そして消費税アップ?とまた厳しくなりそうな感じですね。

12/21 NIKKEINETより

不動産経済研究所(東京・新宿)は21日、2007年の首都圏のマンションの発売戸数が今年より約1万戸増え、8万戸台に回復するとの予測をまとめた。今年は販売価格の先高観から分譲会社が発売時期を先送りしたが、07年はこうした物件が順次発売されると予想している。

 発売戸数は8万2000戸で06年より13.5%増えると予測。発売先送りに伴い、06年は東京都や神奈川県などの人気エリアで落ち込んだが、07年は東京23区が15.3%増の2万8000戸となるなど全地域で増加する。今年、大量供給があった千葉県は3.2%増にとどまる見通し。

 06年1―11月の平均販売価格は2.3%増の4229万円で通年では4年連続で上昇する見込み。用地取得費の高騰や資材費などのコスト増は続いており、07年も価格の上昇傾向は続くとみている。

 マンションの発売戸数は1994年に8万戸弱に急増して以降、97、98年を除き8万戸を超える大量供給が続いている。今年は8年ぶりの8万戸割れとなるが、不動産研は地価上昇時の一時的な動きとみており、大量供給時代は続くと予想している。


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投稿者 yamasaki : 08:26

2006年12月21日

契約しないという選択

マショレンジャーママです。

今日は、「上手なマンションの買い方教えます!〜プロの本音〜」殿堂入りメルマガの最新号を
ご紹介します。

******************************************************
契約しないという選択

マンションの売買契約の前に「重要事項説明」が行われますね。
これは、宅地建物取引主任者という資格のある人が説明しなければなりません。

しかし、宅地建物取引主任者によって、丁寧にわかり易く説明してくれる
担当者もいれば、「重要事項説明書」をそのまま棒読みする担当者もいたりで、
説明の仕方もマチマチ。それによって購入者の理解度も変わります。

この「重要事項説明」は「売買契約の前」にしなければならないのですが、
申込み時や売買契約の何日か前に「重要事項説明」をする業者はほとんどなく、売買契約当日、売買契約の直前に行われているようです。

手続きを一度にしてしまいたい、前もって説明するとお客さんに「考える余地」を
与えてしまうという業者側の思惑があるのかもしれません。

「重要事項説明書」や「売買契約書」のコピーを事前に入手して、内容を理解した上で署名捺印をしましょう、と以前のメルマガでも書きました。
http://www.m-douyo.jp/mailmagazine/vol44.html

それは、マンション購入者のほとんどが、売買契約を経験したことがなく、
不動産の書類には専門用語が多く、一度聞いただけでは理解し難い内容だからです。

マンションの「重要事項説明」は短くても1時間はかかります。
内容を理解しようとせずに、単に「説明があるというから聞くだけ」というような
態度で臨むと、退屈な時間でしょう。

しかし、内容を理解せずに契約してしまうと、後からトラブルとなるケースも
よくあります。
不動産に関する紛争で最も多いのは「重要事項説明」に関するものであるからです。
中には数百万円もの損害を被るときもあります。

トラブルにならないためにも、「重要事項説明」の内容に少しでも不明な点が
あれば、何度でも宅地建物取引主任者に説明を求め、納得いくまで署名捺印を
しないことが重要です。

「重要事項説明」は売買契約をするマンションの内容を理解するために行われるのですが、理解できない、納得できない場合には「契約しない」ということを
選ぶ機会でもあるのです。

申込み → 重要事項説明 → 売買契約 の流れですが、売買契約を締結する
までは、「契約しない」という選択をする権利は買主にもあるということを
忘れないで下さい。

契約をしなければ、トラブルに巻き込まれることはありません。


★──────────── 今日のおさらい ────────────★

  売買契約を締結するまでは「契約をしない」という選択肢もあります

     売買契約をしなければ、トラブルに巻き込まれません

★─────────────────────────────────★

雰囲気に流されて、よく理解できないまま契約してしまわないよう、事前に契約書類のコピーを入手して、しっかり予習しておくこと。
質問事項もまとめておくといいでしょう。
後悔しないよう、くれぐれも気をつけてくださいね。


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投稿者 yamasaki : 10:37

2006年12月20日

関西新規9物件のスレッド立てました

マショレンジャーママです。

今週の新着物件の一覧はこちらから>>

関東地方の方は、「マンションってどうよ?関東版」の希望物件を探すコーナーへどうぞ

今週発売された関西新規9物件をみんなの広場コーナーにスレッドを立てました。
ぜひ、皆さんで情報交換して下さいね。


シティハウス・リビオ上町台

グラン・ブルー長浜表参道

西大路PJ

(仮称)西舞子プロジェクト

ワコーレ大谷町クレセンツィオ

(仮称)守口西郷通プロジェクト

(仮称)JR久宝寺駅前プロジェクト

Piazza〜ピアッツァ〜

ヒルズ芦屋翠ヶ丘


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投稿者 yamasaki : 10:56

2006年12月19日

クレーム宅急便〜通れないはずのドアに人が

マショレンジャーママです。

「マンションってどうよ?関西版」にあるコーナー「クレーム宅急便 〜あなたのクレーム届けます〜」

事務局には販売上の営業マンに対するクレーが多く届いています。

今日は、先日届きましたクレームの内容をご紹介します。

---------------------------------------------------------------------
■クレームタイトル:通れないはずのドアに人が
■ニックネーム:りきさん
■クレーム内容

契約完了し、鍵の引渡しも終わったあとに営業から聞いていた事が間違っていた事が発覚しました。
部屋の隣に通路があり、外への出口もありました。
そのドアを使用するとベランダやリビングが丸見えになります。
ただし、契約前に実際にドアのところまで行き営業に確認したところ、「このドアは一般の人は使用できない。非常用なので人の通りは無いと思って大丈夫。」と聞きました。

しかし、契約をした後に部屋にいると、他の部屋の住民と思われる人が使用できないと聞いていたドアから普通に入ってきました。その後に営業に確認しなおしたところ実際は鍵はついていますが、マンション住民は全員使用できるドアでした。

営業さんは感じの良い方で悪気は無かったと思いますが、結果的には騙されてしまいました。
完成済み物件でしたが、営業さんが行っていた事が間違っていた場合はどのようにしていますか?
人の目がほとんど無いと思って購入しています。

とりあえず、営業から謝罪は受けましたがこれといって何も対応してくれません。
泣き寝入りしか無いのでしょうか?


◆どんな対応をして欲しかったか

完成済みで現時点で売れ残りが若干あったので、せめて駐車場の場所を良い場所に変えてくれとお願いしたのですが駄目でした。。

---------------------------------------------------------------------
◆コメント

営業担当者の間違った説明によるトラブルです。
りきさんの場合、そのドアを入居者全員が使用するものと知っていたら
その住戸を購入していたかどうかがポイントとなると思います。

もし、購入していないとすれば、その点を主張するべきだと思います。

                          posted by マンどよ?編集局 荻野
---------------------------------------------------------------------
このコメントに対して、りきさんから再度コメントが寄せられました。

ご回答有り難うございます。
部屋自体は気に入っており、購入しなかったかと言われると今となっては分かりません。
鍵の引渡しも完了し、家電・家具もいろいろと揃えてしまった為、購入しなかったと主張して、じゃあ契約を無効にするといわれてもそろえた物をどうしたら良いかも分かりません。

私達の中で、間違えていた事に対してあきらめる事の出来る妥協点が無いものかと思い相談させていただきました。

その一つとして駐車場の件を営業に伝えましたが、無理との事で他の案を提案していただく事も無く、何も出来ないと言われてしまいました。
妥協点があるのも承知の上ですが、折角の新居なので少しでも多くの部分で納得し気持ちよく住みたいという願いのみです。
                                    posted by りきさん
---------------------------------------------------------------------

事務局に寄せられているクレーム内容のほとんどが販売を担当する営業マンに関することです。
販売前、販売後に関わらず、誠意ある対応をしてもらいたいものです。

今回の場合、鍵の引渡し前に発覚していていれば、対応も違っていたのではないかと思ってしまいます。
鍵を渡せば終わり、、、。いつになったらこの考えを正してくれるのでしょうか。

そんなみなさんのクレームを私たちがマンション業界に伝えます、それが業界の
健全化につながります。

業界に対するクレームをお持ちの方、是非投稿してください。

それをマンション業界に伝え、業界の悪い風習を変えていきましょう! 

私たち住宅情報ネットワークが掲げるスローガンである
------------------------------------------------------
我々の想いよ届け・・・
マショラーとデベロッパーの橋渡し、それが我々の使命!
------------------------------------------------------
この想いを一歩一歩実現していく活動を今後も続けていきたいと思っています。

業界に対するクレームをお持ちの方、是非投稿してください。
  ↓   ↓    ↓
クレーム宅急便はこちら

またコメントも募集しています。

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投稿者 yamasaki : 08:32

2006年12月16日

住んでみたい街(駅)ランキング2006

マショレンジャーママです。

蠶甲工アーベストが首都圏居住者を対象に2006年に4回(1月、3月、6月、9月)行った「住んでみたい街(駅)ランキング」のアンケート調査結果が集計されました。

その結果、3年連続で「吉祥寺」が1位に選ばれました。
理由は、懐かしさと新しさに加え、独自の街の雰囲気を併せ持つ魅力的な街だということです。

ランキング上位

1位 JR中央線 吉祥寺駅
2位 東急東横線 自由が丘駅
3位 JR東海道線 横浜駅
4位 JR横須賀線 鎌倉駅
4位 JR山手線 恵比寿駅
6位 JR山手線 品川駅

1位・2位は不動の人気、上位4位までは昨年度のランキングで10位以内に入っている街だそうです。
また、6位〜10位には再開発された街がランクアップされていて、再開発により変わっていく街への期待感も大きく影響が出ているようです。


詳しい調査結果はこちら

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投稿者 yamasaki : 09:24

2006年12月15日

売り惜しみ続く

マショレンジャーママです。

首都圏でのマンション新規発売の売り惜しみはまだまだ続きそうだと予想されています。

このままじわりじわりと少しずつ価格が上昇していくのか、来年は一体どのような状況になるのか、、、、

景気が良いと言われているが、一般庶民としては実感がない。
このまま続いていいのか、、、売り惜しみ!

12/14 ロイターより

11月首都圏マンション発売、売り惜しみ続く=不動産経済研究所

民間の不動産経済研究所が発表したマンション市場動向によると、11月の首都圏マンション発売戸数は6859戸で前年比13.5%減となった。減少は4カ月連続。同月の首都圏のマンション契約率は74.7%だった。契約率の80%割れは4カ月連続。  同研究所によると、先行きのマンション価格上昇を期待した売り惜しみが続いているという。そのため同研究所の06年供給見通しである8万戸の達成は困難で、実際には7万2000─3000戸程度にとどまりそうだという。1─11月の供給は6万4249戸と、前年比マイナス13.3%となった。  一戸あたりの価格は4193万円となり、前年比0.5%低下した。しかし、売り惜しみの動きを受けて、1平方メートルあたりの価格は4カ月連続で前年比上昇となった。売り惜しみがいつまで続くかについて同研究所では、顧客が価格上昇についてこられるまで、との見通しを示した。デベロッパーの一部では、バブル崩壊後の二の舞になるのではないかとの懸念も浮上しているという。  マンション販売在庫数は6555戸で前月比222戸減となった。地域別にみると、都区部、都下で前年比減少、神奈川で3.1%増加となった。一方、埼玉では64.9%、千葉では197.7%の大幅増加となった。こうした在庫の大幅増加にもかかわらず、埼玉での1平方メートルあたりの価格は50.9万円と、99年4月(50.1万円)以来の50万円越えとなっている。そのため同研究所では、埼玉、千葉では今後、供給が減る可能性もあると予想した。


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投稿者 yamasaki : 09:45

2006年12月14日

建築3法の改正法案が成立

マショレンジャーママです。

耐震偽装事件から早くも1年が経過しました。
いまだに解決には至っておらず、何かスッキリしないのは、私だけではないでしょう。

再発防止の改正法案が成立したからといって、はたして防止することができるのか、、、、。

11日には、国土交通省が、1級建築士7人を免許取り消し、13人を1〜6カ月の業務停止とする懲戒処分を行ったそうです。

マンションだけではなく、東京では一戸建て分譲住宅の681棟という大量の強度不足も発見されています。

12/13 毎日新聞より

耐震データ偽造事件の再発防止を目指す「建築3法」(建築士法、建築基準法、建設業法)の改正法案が13日、参院本会議で可決・成立した。構造計算などの各専門資格者制度を創設し、一定規模以上の建築物のチェックを義務付けることなどが柱。また、1級建築士の能力維持のために3〜5年に1回の講習を義務付けた。


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投稿者 yamasaki : 08:32

2006年12月13日

関西新規8物件のスレッド立てました

マショレンジャーママです。

今週の新着物件の一覧はこちらから>>

関東地方の方は、「マンションってどうよ?関東版」の希望物件を探すコーナーへどうぞ

今週発売された関西新規8物件をみんなの広場コーナーにスレッドを立てました。
ぜひ、皆さんで情報交換して下さいね。


パデシオン山科椥辻

(仮称)瀬田川唐橋プロジェクト

(仮称)北田辺マンションプロジェクト

ラフィーネ北巽

グラビスコート北花田

プレミアム・ランズ堺東

アルファステイツ加古川本町

サーパス駅前通


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投稿者 yamasaki : 11:21

2006年12月12日

隅田川花火訴訟に賠償命令

マショレンジャーママです。

少し前の日記に書きましたが、街並みを守るために市の条例で「豪邸限定」という話がありました。

マンションを購入するときの条件として、眺望を重視するという方は、超高層ブームもあり、かなり多いはずです。
逆に高所恐怖症で、高層階は絶対無理だという方もいらっしゃいますが、、、。

敷地の隣が空き地だったりすると、何が建つの?と不安になったりしませんか?
検討の際、確認したのに、数年後高いビルやマンションが建って、景観が悪くなったり、日当たりが悪くなってしまったという話は良くあります。

今回の場合は、花火観覧ができなくなってしまったというケースですが、あなたならどうしますか?

結構、泣き寝入りしてしまうことの方がきっと多いでしょうね、、、。

12/8 毎日新聞より

<隅田川花火訴訟>観賞妨げた分譲会社に賠償命令 東京地裁

東京・浅草のマンションを購入した夫妻が「隣にマンションを建てられ隅田川花火大会が見られなくなった」として、両マンションを分譲した千代田区の会社に約350万円の賠償を求めた訴訟で、東京地裁は8日、66万円の支払いを命じた。水野邦夫裁判官は判決で「夫妻は取引先の接待用に改造工事までしたのに、1年もたたずに眺望を妨げられ精神的苦痛を受けた」と述べた。
 判決によると、夫妻は03年10月、台東区内のマンション1室を同社から購入。同社は隅田川花火大会の写真をパンフレットに載せて宣伝し、夫妻の1室も花火観賞ができる位置だった。だが同社は04年5月、マンションの隣に別のマンションを着工、05年2月には隅田川が見えなくなった。
 水野裁判官は「室内で人気の花火大会を観賞できるのは接待として少なからぬ価値がある」と指摘。「花火大会を室内から観賞できる利益は、常に法的に保護すべきだとは言えないが、信義則上の配慮義務がある売り主の会社自身が眺望を妨げた特殊な事案」として慰謝料を認めた。【高倉友彰】


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投稿者 yamasaki : 09:20

2006年12月11日

内覧会→再内覧会

マショレンジャーママです。

今日は、「上手なマンションの買い方教えます!〜プロの本音〜」殿堂入りメルマガの最新号を
ご紹介します。

******************************************************
内覧会→再内覧会

年末に引渡しを受けるマンションは今、正に「内覧会」が終わって「再内覧会」の
時期ですね。

青田売りのマンションの場合、購入した住戸に初めて入ることができるのが
「内覧会」です。
購入者は「内覧会」を引渡しと同じくらい楽しみにしています。

しかし、「内覧会」は単に住戸を見る、確認するだけではありません。
数千万円もの購入代金を支払う前に引渡しを受けて大丈夫かどうか、不具合が
あるかどうかを検査するのが「内覧会」です。

何十年も住み続けるマンション。引渡しを受ける前に慎重にチェックすることを
忘れないでくださいね。

「内覧会」で不具合を発見すると、チェックシートにその箇所を記入し、業者側に
指摘をします。中には業者側がマン・ツー・マンで立会い、指摘事項をチェック
シートに記入してくれるマンションもあります。

住戸のチェックが終わると、最後に指摘事項に関して、補修できるかどうか、
補修方法の説明があり、確認のためにチェックシートに印鑑を押して「内覧会」を完了します。

その指摘事項の補修を引き渡し前に確認するのが「再内覧会」です。
通常、「内覧会」の2週間後くらいに行われますが、引渡しまでのスケジュールに
余裕がない場合は1週間で「再内覧会」というマンションもあります。

もちろん、1週間より2週間の補修期間を設けたほうが丁寧な作業をしてもらえると考えたほうがよいでしょう。

「再内覧会」とは、基本的に「内覧会」で指摘した不具合が直っているかどうかを
確認することです。「内覧会」を2度するわけではありません。
業者側は指摘事項を少しでも少なくしたい、補修箇所を少なくしてスムーズに
引渡したいわけですから、2度も指摘のチャンスを与えるなんてことはしません。

そのため、「再内覧会」という言い方をせずに、「手直し確認会」なんていう
業者もいるくらいです。単に補修箇所を確認だけしてくださいという気持ちの
表れなのでしょう。

しかし、「内覧会」で発見できなかった不具合を「再内覧会」で発見することも
あります。そんな時はどうすればよいのでしょう?

「内覧会」で指摘してないから受け入れてもらえない、、、なんて思わずに
遠慮せずに業者側へ伝えてください。

元々「内覧会」開催時にあった不具合を発見できなかった方に多少の落ち度は
あるのでしょうが、こんなこともあります。

「内覧会」の後も補修などのために多くの職人さんがその住戸に出入りします。
作業中に誤って他の箇所にキズをつけたりする場合もないとは言えません。
業者側から「新たな指摘事項はチョット・・・」なんて言われても、補修を
お願いしましょう。

但し、「再内覧会」で指摘できると言っても「内覧会」でしっかりチェック
しないというのはルール違反ですよ。

「再内覧会」でも補修が完了していない箇所、また、新たな指摘事項は再度、
補修完了の確認が必要になります。

そして、全ての指摘事項の補修が完了して、確認のための印鑑を押して、引渡しを受けます。


★──────────── 今日のおさらい ────────────★

   「内覧会」の指摘事項の補修完了を確認するのが「再内覧会」

   「再内覧会」で発見した新たな不具合も遠慮なく指摘しよう

★─────────────────────────────────★


手直し工事が完了していないまま引渡しを受けてしまうと対応が悪くなってしまうケースをよく耳にします。

手直し工事は引渡しを受ける前に完了してもらいましょう。


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投稿者 yamasaki : 10:06

2006年12月09日

11月度優秀専門家のご紹介!/関西版

我々NPO法人が運営している「マンションってどうよ?」関西版のメインコーナーである、「専門家に聞く!」にて、先月最も活躍していただいた方(回答数が多かった方)をご紹介します。


1位  小西経営コンサルタント事務所さん   
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
▲▼▲ 経営・経営法務・労務管理・マンション管理コンサルタント「小西経営コンサルタント事務所」 ▲▼▲

管理組合の自立問題 ・・・管理会社依存型の組合運営は、管理会社の思うままで大変危険です。
管理組合主導型に切り替えて行きましょう。
管理組合としての管理会社の利用方法、対策方法、管理会社変更等お手伝いさせて頂きます。

〔マンション管理の主な業務〕
管理費削減・管理規約改正及び作成・管理会社変更・大規模修繕・決算書分析・理事長業務補助、
マンション購入に関しての個人相談にものらせていただきます。「管理組合情報」の定期発行、
「マンション管理の知識」「管理組合速報」の順次発行

詳しくはdkcgs404@kyoto.zaq.ne.jpまで、資料送付。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━


2位 高木 完治 さん
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
           ▲▼▲ (有)高木 FP OFFICE ▲▼▲

ファイナンシャルプランナー(CFP認定者・一級FP技能士)として、
個人相談・セミナー講師・執筆業務をしています。
住宅資金計画をはじめ、ライフプラン作り、生命保険の見直し、金融資金運用、
相続設計など、公正・中立の立場でトータルなアドバイスをさせて頂きます。

お問い合わせは、こちら→  takagifp@diana.dti.ne.jp
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━


3位 『住まいの町医者』NPO住宅購入支援センター 佐々木 亨さん
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
    ▲▼▲  『住まいの町医者』NPO住宅購入支援センター 佐々木 亨 ▲▼▲

『住まいの町医者』NPO住宅購入支援センターの 佐々木 亨 です。

住まいは家族のしあわせ作りの場所 家の購入はしあわせ作りのスタートライン、購入資金計画相談・規約
細則の確認・マンションとあなたの適正診断・建物不具合相談、管理組合支援・管理会社の業務管理、
管理費等の適正化・マンションの将来計画、一戸建て住宅施工監理・住宅性能評価。

住まいのことなら何でもご相談ください。
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投稿者 yamasaki : 08:42

2006年12月08日

住宅ローン減税の適用期間延長

マショレンジャーママです。

マンションの売れ行きが好調で土地の価格も上昇する中、住宅優遇税制の延長が発表されました。

また、12月末で期限を迎える長期保有の事業用不動産買い替えを巡る法人税などの優遇措置も、原則として延長する方向だという。

マンションの売り行きは果たして好調なのでしょうか?、、、、

不動産経済研究所によると、首都圏で販売中のマンションで発売ずれ込み住戸は該当物件の3割。
東京都、神奈川県で「分譲会社の売り惜しみの影響が出た」とし、販売価格の先高観から分譲会社が好立地物件の発売を遅らせたとみられる。

この時期になぜ?とふと思ってしまうのですが、優遇が延長されるということは、マショラーにとっては、うれしいニュースです。

12/7 日本経済新聞より

住宅優遇税制、軒並み延長へ――自民税調

 自民党税制調査会(津島雄二会長)は6日、2007年度税制改正大綱に盛り込む個人向け住宅関連税制の大枠を固めた。住宅ローン残高の一定割合を所得税から差し引く住宅ローン減税の適用期間を15年にする新制度を導入。現行の10年間との選択制にするほか、06年度末に期限切れとなる住宅取得時の登録免許税など既存の優遇措置も軒並み温存する。来年の定率減税の廃止を控え、個人の一段の税負担増を回避する。

 住宅ローン減税は05年入居分から減税規模を段階的に縮小し、08年入居分で打ち切ることが決まっている。

 導入する新制度は07年、08年に入居する人が対象。07年に入居した場合、所得税の年間減税額は最大15万円で、現行(最大25万円)よりも圧縮する。その代わり減税期間が長くなるという利点がある。入居者は新制度か現行制度を選択できる。


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投稿者 yamasaki : 07:03

2006年12月07日

11月度優秀専門家のご紹介!/関東版

我々NPO法人が運営している「マンションってどうよ?」関東版のメインコーナーである、「専門家に聞く!」にて、先月最も活躍していただいた方(回答数が多かった方)をご紹介します。

※当サイトの専門家へ直接ご連絡する場合は、必ずメールにてお願い致します。
 いきなりのお電話はご遠慮下さい。


1位  株式会社リードさん
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              ▲▼▲ 株式会社リード ▲▼▲

胡散臭くて、なんだか怪しい…』そんな不動産業界に改革をもたらすため、
日々努力しております。弊社の掲げる新しい不動産仲介のシステム
『仲介手数料・定額制』で、透明な価格システムの実現を目指します!


仲介手数料『定額制』螢蝓璽鼻、諭http://www.lead-yokohama.co.jp/
社長・中石個人のブログ ⇒ http://ameblo.jp/lead-yokohama
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2位 高木 完治 さん
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           ▲▼▲ (有)高木 FP OFFICE ▲▼▲

ファイナンシャルプランナー(CFP認定者・一級FP技能士)として、
個人相談・セミナー講師・執筆業務をしています。
住宅資金計画をはじめ、ライフプラン作り、生命保険の見直し、金融資金運用、
相続設計など、公正・中立の立場でトータルなアドバイスをさせて頂きます。

お問い合わせは、こちら→  takagifp@diana.dti.ne.jp
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3位 美乙女 公希FP事務所 さん
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         ▲▼▲  美乙女 公希 FP事務所 ▲▼▲

ファイナンシャルプランナー・生活再生コンサルタントとして、相談・執筆・
セミナーを通じて、「夢と希望を第一に」をモットーに夢を実現させるための
支援をします。

主に、ライフプラン全般、家計、保険の見直しを主業務とし、メール・対面両方
から公平中立の立場でトータル的にアドバイスをいたします
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投稿者 yamasaki : 10:16

2006年12月06日

関西新規9物件のスレッド立てました

マショレンジャーママです。

今週の新着物件の一覧はこちらから>>

関東地方の方は、「マンションってどうよ?関東版」の希望物件を探すコーナーへどうぞ

今週発売された関西新規9物件をみんなの広場コーナーにスレッドを立てました。
ぜひ、皆さんで情報交換して下さいね。

ロイヤルアーク近江八幡フロンテージ

レジデンスタワー上本町

豊中マンションプロジェクト

プロパレス吹田モナークヒルズ

アルファステイツ西明石駅前IV(定期借地権)

Brillia高槻緑が丘

(仮称)グランスイート天王寺舟橋タワー

メロディースクエア守口Mステージ

エステムプラザ京都烏丸五条


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投稿者 yamasaki : 12:04

2006年12月05日

市条例で「豪邸」限定へ 兵庫・芦屋の高級住宅街

マショレンジャーママです。

一般庶民である私は、芦屋といえば、「お嬢様」「お金持ち」というのが浮かんでしまう(笑)。

しかし、芦屋の中でも別格なのが、「六麓荘」というのは全国的にも知られていますよね。

実際に行ってみると、それはもう「スゴイ!」の一言です。
一体どうすれば、こんな家に住めるの?なんて思ったりします。
まさに別格!「豪邸」がずらりと並んでいる景観は圧倒させられてしまいます。

固定資産税もすごい金額なんでしょうね、、、。
この記事を読むと、守り、維持していくのは、本当に大変なんだなぁ、と思います。

と、同時に住みたくても、なかなか一般庶民には手が届かないところなんですよね。

12/5 毎日新聞より

兵庫県芦屋市は4日、全国屈指の高級住宅街として知られる同市六麓荘(ろくろくそう)町(37.7ヘクタール)で新たに建物を建築する場合、敷地面積400平方メートル以上、高さ10メートル以下の一戸建てに限るとした「建築物の制限に関する条例」改正案を市議会に提出した。多額の相続税を払えないなどの理由で近年、土地を手放す住民が増えており、豪邸が建ち並ぶ景観の保全を求める住民の要望に市が応えた。  六麓荘は1928年、大阪の財界人らによって、香港の高級住宅地を手本に六甲山麓の高台傾斜地に開発された。一戸建ての豪邸が続き、マンションや商店はない。電線や電話線などを地下に埋設しており、閑静なたたずまいを誇ってきた。住民はこれまで町内会独自の協定で、敷地400平方メートル以上などの基準を設けてきたが、相続税を払うため土地を売却したり、物納したりする住民が増え、土地の分割化が進んできた。  このため、強制力のある条例で「六麓荘ブランド」の崩壊を食い止めようと、約270の地権者の承認を得て市に提案。市も六麓荘の景観の保全は市のブランド力に必要として、住民案に基づき条例改正案を作成した。  六麓荘町内会の坂本武文会長(68)は「紳士協定だけでは開発に対抗できなくなった。芦屋のブランドイメージを象徴する六麓荘を守りたい」と話した。【西浦久雄】


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投稿者 yamasaki : 08:20

2006年12月04日

最寄り駅徒歩〇分

マショレンジャーママです。

今日は、「上手なマンションの買い方教えます!〜プロの本音〜」殿堂入りメルマガの最新号を
ご紹介します。

******************************************************
最寄り駅徒歩〇分

マンションのチラシやパンフレットで、「○○」駅徒歩○分という表示を
よく見かけますね。駅に近いマンションなら、それをキャッチコピーとして
使用しているものもあります。

この最寄り駅までの時間は、どのように測っているのでしょうか?

「不動産の表示に関する公正競争規約」の施行規則の中に最寄り駅までの所要時間に関して、
以下のルールが定められています。

[交通の利便性]
(10)徒歩による所要時間は、道路距離80メートルにつき1分間を要するもの
   として算出した数値を表示すること。この場合において、1分未満の
   端数が生じたときは、1分として算出すること。

つまり、最寄り駅からマンションまでの距離が400メートルの場合は、
「徒歩5分」(400m÷80m=5分)と表示します。
最寄り駅から450メートルの場合は、450m÷80m=5.625分⇒「徒歩6分」と
表示しなければなりません。

しかし、この「80メートル=1分」というルールには問題点があります。

1分で80メートルを歩こうと思えば、結構な速さとなります。お年寄りや小さな
子供には無理なスピードですし、大人でも急な坂道があれば難しいかもしれません。
歩く速さは人によって異なりますからね。

また、このルールには信号や踏切などの待ち時間は含まれていません。
交通量の多い道路を横断しなければならない場合には、1〜2分の信号待ちを
しなければならないかもしれません。

ラッシュ時間には遮断機が閉じたままの、いわゆる「開かずの踏み切り」を
渡らなければならない場合は、その分時間を要します。

所要時間は、マンションのどの地点からの距離を測るかで異なります。

マンションの敷地の中で最も駅に近い場所から測る場合とエントランスから
測る場合では、数十メートルの差があることもあるでしょう。

同様に駅のどの部分までの距離か、によっても異なります。
一般的に駅の改札口までと考えがちですが、そんな取り決めはありません。
駅の敷地に入る最も近い点までの距離を算出しているマンションがほとんどです。

例えば、最寄り駅が地下鉄の場合はいくつもの入り口(階段)があります。
その最も近い入り口までの距離を表示しているのです。
そのため、入り口から改札口まで数分を要する場合もあるでしょう。

従って、「徒歩○分」という表示はひとつの目安と考えなければなりません。
マンション購入を検討する場合には、「徒歩○分」の表示を鵜呑みにせずに、
実際にマンションから駅まで歩いて確認する必要があります。

それも自分ひとりで歩くのではなく、家族も一緒に歩いて確かめることが
大切です。
できれば、休みの日にモデルルームへ行った時だけではなく、平日の通勤時間
帯に実際に歩いてみることをお勧めします。


★──────────── 今日のおさらい ────────────★

  「不動産の表示に関する公正競争規約」では「80メートル=1分」

    「徒歩○分」を鵜呑みにせずに、実際に歩いて確認する

★─────────────────────────────────★

私が不動産会社に勤務していたとき、物件調査で駅から現地までの距離をよく歩きました。

やはり、駅までは近い方が良い。それでもルートがいくつかあって、いくら駅から近くても
夜道が暗かったり、交通量が多いところだとお年寄りや女性、子供は危険です。

実際に駅からのルートがいくつあるのか確認するのも大切ですよ。


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投稿者 yamasaki : 09:58

2006年12月02日

2006年関西 住んでみたい街(駅)ランキング 

マショレンジャーママです。

蠶甲工アーベスト関西支社が実施した「住んでみたい街(駅)ランキング」の調査結果が発表されました。


(ランキングは以下)
1位 阪急・JR 宝塚駅
2位 阪急 岡本駅
3位 阪急 西宮北口駅
4位 各線 梅田(大阪)駅
5位 阪急 芦屋川駅

詳しい結果はこちらから

私的にはちょっと意外でしたが、なんと1位は「宝塚」で、理由として、「交通便の良さ」と「ほど良い生活便」、「お洒落な(洗練された)街」というイメージだそうです。

10位内には阪神間が目立ちます。大阪が4位というのも意外でした。

今回のアンケートでは地元志向が強く、現居住地と同じエリアの街(駅)を希望する回答が7割もあったようです。

私も結婚前は阪神間に住んでいたので、イメージとしてはどちらかというと阪神間の方が住みやすいというのがありました。

三宮と大阪では繁華街や街を歩くと一目瞭然ですが、人の雰囲気もまったく違います。

いずれにしても交通の便利さと生活しやすさがポイントなんでしょうね。
住み慣れた街が一番という人はやはり多いと思います。

みなさんはいかがですか?

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投稿者 yamasaki : 08:36

2006年12月01日

大手行、長期の住宅ローン金利を引き下げ

マショレンジャーママです。

今日から12月に入りました。
年末に新居の引渡しを受けられる方は、内覧会や引越し準備など、師走の忙しさが倍になります。
きちんと計画を立てて、スムーズに新たな年を新居で迎えられるよう、月初から心構えをしておきたいですね。とはいってもなかなかそうはいかないものなのですが、、、、。

さて、今日から大手行が長期固定期間住宅ローン金利が引き下げられました。逆に一部では変動金利型が引き上げられたところもあります。


12/1 NIKKEINETより

三菱東京UFJ、みずほ、三井住友、りそなの大手銀行が12月1日から適用する住宅ローンの金利が30日、出そろった。市場金利が低下傾向にあることを受け、各行は固定期間が長期にわたる住宅ローンの金利を引き下げた。

 各行は15年以上の金利を軒並み引き下げた。みずほ、三井住友、りそなは10年固定型も引き下げたほか、みずほは5年固定型でも0.05%引き下げて3.25%とする。住宅金融公庫と提携した最長35年の長期固定ローンは、みずほが3.13%で、りそなが2.961%とする。

 借入期間中に金利が変わる変動金利型は10月から引き続き、各行とも2.625%だ。


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投稿者 yamasaki : 08:30