マンションってどうよ?
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2007年02月28日

関西新規13物件のスレッド立てました

マショレンジャーママです。

今週の新着物件の一覧はこちらから>>

関東地方の方は、「マンションってどうよ?関東版」の希望物件を探すコーナーへどうぞ

今週発売された関西新規13物件をみんなの広場コーナーにスレッドを立てました。
ぜひ、皆さんで情報交換して下さいね。

シェルメール長堂

リーデンススクエア鈴蘭台駅前

ネバーランドシエル箕面ロワイヤル

スイートガーデン豊中旭ヶ丘

(仮称)わくわく242プロジェクト

(仮称)塚口プロジェクト

ユニハイム池田石橋アクロス

ネバーランド六甲プロジェクト

(仮称)ネバーランド夙川香櫨園

セントパークス平野公園

ル・サンク豊中 リーフスクエア

メゾンセルサス御影

ドルフ中道通コアプレイス


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投稿者 yamasaki : 12:00

2007年02月27日

住宅ローン返済世帯の割合2年ぶり上昇

マショレンジャーママです。

住宅ローンの返済のために、日々、家計のやりくりに頭を悩ませている人は多いはずです。

少しでもローンの返済に充てるため、支出を減らす、または収入が増えるように共働きに、、、とマイホームを手に入れる前とは状況が変わったという方もおられますよね。

調査の結果、住宅ローン返済額は、1世帯当たり1ヶ月平均は99,211円(年間119万円)。

金利や物件の価格、地価の上昇、消費税アップとマショラーには厳しい時代です。

よく言われる「借りれる額=返済できる額」は違います。
買い時の見極めがますます難しくなってきますね。


2/25 日本経済新聞より

サラリーマン世帯のうち住宅ローンを抱えている世帯の比率が2006年に34.3%と、前年比で1.5ポイント上昇し、2年ぶりに上昇に転じたことが総務省の調査で分かった。持ち家率も約7割に上昇した。低金利や地価の下げ止まりを背景に40代、20代後半から30代の団塊ジュニアがマイホーム取得に動いたことが背景とみられる。

 家計調査によると、住宅ローンを抱えるサラリーマン世帯(単身世帯を除く)の比率は04年に上昇した後、05年は32.8%に低下していた。05年から住宅ローン減税が段階的に縮小されたため04年に駆け込み需要が発生。05年はその反動で減少したものの、06年から上昇基調に戻った。

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投稿者 yamasaki : 10:49

2007年02月26日

バルコニーとルーフバルコニー

マショレンジャーママです。

今日は、「上手なマンションの買い方教えます!〜プロの本音〜」殿堂入りメルマガの最新号をご紹介します。

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バルコニーとルーフバルコニー

マンションを検討する際、多くの方は「バルコニー」も検討のポイントの一つに
なります。
「バルコニー」の向きはもちろんのこと、広さや設備に関しても気になるところです。

以前のバルコニーは「洗濯物を干す所」ということで、物干し金物くらいしか
設置してありませんでしたが、最近ではガーデニング用のスロップシンクや
防水コンセントを標準仕様としているマンションを多く見かけます。

また、マンションの中には「ルーフバルコニー」付の住戸があります。
ほとんどの場合、高層階に位置し希少価値が高いため、価格は高く人気の住戸で早期に売れてしまいます。

ところで、「バルコニー」と「ルーフバルコニー」の違いって分かりますか?
「バルコニー」は狭くて「ルーフバルコニー」は広いと思った方は×です。
確かに「ルーフバルコニー」は広い場合が多いのですが、「バルコニー」ほどの
広さの「ルーフバルコニー」も存在するのです。

都心に多く存在する上階が斜めに切れたマンションの「バルコニー」がそれに
当ります。

「ルーフバルコニー」の「ルーフ」は「屋根」ですよね。
つまり「ルーフバルコニー」は下の階の屋上部分を利用した「バルコニー」です。
多くの場合「ルーフバルコニー」の下階には住戸があります。

「バルコニー」の下は通常「バルコニー」ですね。
下に住戸があるかないかで「バルコニー」と「ルーフバルコニー」の仕上げが
異なるのです。

「バルコニー」は外部に露出しているため、仕上げは簡単です。
コンクリートスラブの上に塩ビシートなどを貼って仕上げます。

一方「ルーフバルコニー」は下が住戸のため、簡単ではありません。
スラブの上に防水層、断熱材、保護層と何層も必要なためスラブから仕上げ面
までは厚みがあります。

その上、住戸への漏水防止のためのコンクリートの立ち上がりが必要となります。
従って住戸から「ルーフバルコニー」へ出入りする開口部は掃き出し窓ではなく、
床から数十cmの立ち上がりがあり、それをまたいで出入りすることになるのです。

「バルコニー」と「ルーフバルコニー」のスラブから仕上げ面までの厚みは
異なるため、「バルコニー」と「ルーフバルコニー」がつながっている場合は、
段差ができてしまいます。

親切なパンフレットには「ルーフバルコニー」の開口部部分に「立ち上がり
○○mm」と表記されています。
しかし、単に「ルーフバルコニー」と記載されたパンフレットもあり、
営業マンもそれを理解していないケースもあるでしょう。

「内覧会で実際の部屋に入ったら、掃き出し窓と思っていたのに、40cmの
立ち上がりがあった。」ではガッカリです。開口部の高さも低くなり、想像していた
開放感とは大きく異なることとなるでしょう。

そんんなことにならないためには、設計図書で確認!
「展開図」を見れば一発でわかります。


★──────────── 今日のおさらい ────────────★

   「バルコニー」と「ルーフバルコニー」では仕上げが異なる

 「ルーフバルコニー」の開口部は立ち上がりがある→「展開図」で確認

★─────────────────────────────────★

ルーフバルコニーがあると開放感があっていいですよね。
ただし、注意として、ルーフバルコニーは下の住戸のお部屋に音がけっこう響くらしいです。

わたしが販売会社で勤務しているとき、そういったクレームを何度か耳にしました。

ルーフバルコニーでなくても上下階のマナーは大切ですが、、、、。


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投稿者 yamasaki : 13:20

2007年02月24日

日銀追加利上げの影響

マショレンジャーママです。

日銀の追加利上げが発表され、住宅ローンへの不安がさらに増した人は多いはずです。

利上げ発表後、質問コーナーにはそんな不安の声が多く寄せられています。

質問コーナー ⇒ 関西版はこちら     関東版はこちら

また、昨日、東京三菱UFJ銀行が固定型住宅ローン金利を1〜20年の全期間で引き上げると発表しました。3月から適用されます。

他行についても随時発表されるでしょう。

マショラーにとってはつらい時代になりそうです。

2/21 読売新聞より

日本銀行の追加利上げに伴い、大手行などで預金金利引き上げの動きが出始めた。

 みずほ銀行、三菱東京UFJ銀行、三井住友銀行、りそな銀行は26日から、現在は年0・1%の普通預金金利を年0・2%に引き上げる。

 住友信託銀行は26日から年0・2%の普通預金金利を年0・25%にする。城南信用金庫は22日に年0・1%の普通預金金利を年0・15%に上げるほか、1年物定期預金金利を年0・3%から年0・5%にするなど預金金利を全面的に見直す。

 住宅ローン金利も今後の上昇が見込まれる。固定型は、長期金利が上昇すれば、3月適用分の新規契約から上がる可能性がある。変動型の金利は、基準とする短期プライムレート(企業向け最優遇貸出金利)の上昇に連動するため、既存契約は早ければ7月適用分から、新規契約は10月適用分から影響が出る見通しだ。


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投稿者 yamasaki : 08:14

2007年02月23日

悪質リフォームの被害最悪

マショレンジャーママです。

悪質リフォームの被害が過去最多に、、、。
検挙率も増えているようですが、被害総額にちょっとビックリしてしまいます。

ここまで多いと知り合いや親、親戚が被害に遭ったという方もおられるのではないかと思います。

詐欺犯罪はますます巧妙になり、本当に次から次へと新しい手口が出てくるものですね。

特に高齢者の方は注意が必要ですが、なんといっても騙す人が存在する限り、こういった犯罪は後を絶ちませんね。

みなさん、くれぐれもご注意を!

2/23 時事通信より

昨年1年間に検挙された訪問販売による悪質リフォーム事件の被害額が、前年比13.5%増の約252億8953万円に上り、統計を取り始めた2004年以降、最悪となったことが22日、警察庁のまとめで分かった。1人当たりの被害は約92万円から約54万円に減少したが、被害者数は95.3%増の4万7204人に達し、過去最多となった。  検挙事件数は前年比4.7%増の67件、検挙人員も18.9%増の220人で、いずれもこれまでで最も多かった。  同事件を含む特定商取引法違反事件などの検挙は11.3%増の138件で、1990年に統計を取り始めて以降、最多。検挙人員は16.7%増の385人だった。


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投稿者 yamasaki : 11:12

2007年02月22日

分譲マンション、大規模・高層になるほど好調

マショレンジャーママです。

マンション購入を検討する際、何を最優先に考えますか?
場所や交通手段、学校区、価格など、挙げると沢山でてきますよね。

もちろん希望をすべて満たしてくれる物件が一番いいのですが、なかなか100%叶う物件にはめぐり合えないものです。

その選択肢の中にはマンションの規模といいうのもあるかと思います。
私的にはちょっと意外?だったのですが、高層・大規模物件の売れ行きが好調だそうです。

2/21 日経産業新聞より

 マンション市場調査の東京カンテイ(東京・品川)は階数、戸数別の分譲マンションの販売初月の契約率をまとめた。20階建て以上、200戸以上の物件はほぼ100%で、「高層、大規模になるほど販売が好調になる傾向が鮮明になった」としている。

 首都圏で2005、06年に発売されたマンションの初月契約率をまとめた。平均は74.6%。最高階数別では15階以上20階未満は79.5%だったが、20階以上30階未満では95.0%。30階以上では99.3%だった。

大規模物件を検討されている方は事務局長のメルマガを読んで見て下さい。
 ↓   ↓   ↓   ↓
「大規模マンションのメリット&デメリット」

きっと参考になると思いますよ!


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投稿者 yamasaki : 09:14

2007年02月21日

関西新規5物件のスレッド

マショレンジャーママです。

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今週発売された関西新規5物件をみんなの広場コーナーにスレッドを立てました。
ぜひ、皆さんで情報交換して下さいね。


デュオプレステージ明石東仲ノ町

インプレスト エクリュ

エスコート枚方岡山手センテニアル

グルーブ明石グランアリーナ

ワコーレ夙川ブランデュオ

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投稿者 yamasaki : 10:26

2007年02月20日

販売担当者との上手なコミュニケーション術

マショレンジャーママです。

今日は、さくら事務所 印南氏の最新コラム「販売担当者との上手なコミュニケーション術」をご紹介します。

販売担当者とのコミュケーションはとても大切です。
モデルルームを訪れた際、担当者の第一印象が悪いと、後々引きずってしまったり、印象が良くても、質問の回答があいまいだったり、いい加減だなぁ、と感じてしまうことも多いはずです。

「なんでも要望を聞いてくれるいい担当者」と思っていたのに、引渡しの際や引渡し後に問題が発覚!なんてケースもよくあることです。

一生にそう何度もない大きな買い物をする商品の担当者なのですから、もちろん良い担当者に担当してもらいたいですよね。

きちんと見分けるためのポイントを知っておきましょう。
そうすれば、スムーズかつ気持ちよい住宅購入ができるハズです。

さくら事務所 印南氏の最新コラム
「販売担当者との上手なコミュニケーション術」はこちら

ぜひ参考にして下さいね。


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投稿者 yamasaki : 09:04

2007年02月19日

マンションオプション会

マショレンジャーママです。

今日は、「上手なマンションの買い方教えます!〜プロの本音〜」殿堂入りメルマガの最新号をご紹介します。

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マンションオプション会

マンションを購入して新居に入居する時、今まで使用していた家財道具を
そのまま利用する方もいますが、多くの方は新居に合わせていろいろな物を
新調します。

新居は間取りも違うし、部屋数も変わるケースが多いかと思います。
少なくともカーテンやエアコン、照明器具を購入することになるでしょう。

そこで業者の引渡しまでのサービス(?)の一つに「オプション会」という
イベントが用意されています。

デベロッパーから指定されたインテリア販売業者が会場を準備し、購入者を
一同に集めて、造り付けの家具や照明・カーテン・エアコンなどのオプション
商品を販売するのです。その業者をオプション業者と呼んでいます。

「オプション会」は販売中のマンションで開催する場合、モデルルームで
行われることもあります。

多くの購入者が参加するため、モデルルームが人で溢れます。
そのため、新規のお客さんから見ると「人が多くて人気のあるマンション」と錯覚し、購入意欲をあおるための手法の一つに利用されるのです。(会場を借りる費用が要らないということもありますが、、、)

「オプション会」を取り仕切るオプション業者は通常1社だけです。
マンションは戸数にボリュームがあるため、オプション業者にとって「オプション
会」は「おいしい仕事」です。

例えば100戸のマンションで、1戸当り平均して30万円分の商品を購入したら、
オプション業者は全体で3000万円の売上げが短期間で計上できます。
そのため、オプション業者は指定業者になるためにデベロッパーに対して営業をかけています。

「オプション会」で販売されるものには、エアコン・照明器具・カーテンは
もちろん、部屋の湿度を一定に保つエコカラット、フローリングのコーティング、
サッシのUV断熱フィルム、お洒落なバルコニータイル、インテリアミラーや
ネームプレートもあります。

それぞれ専門のスタッフがマンション購入者にセールスするため、「オプション会」は活気があり、その場の雰囲気で思わず購入してしまうという方も少なくありません。
夢の新築マンションへの入居となると、財布の紐も緩んでしまうのでしょうね。

「オプション会」のメリットは入居までに購入した商品が取り付けられている
ということです。専門店や量販店で購入した場合は、入居後、納品される時に
立ち会わなければなりません。
複数の店から購入すると、その都度スケジュールの調整や時間的な拘束が生じてしまいますよね。

何箇所もの専門店を回らなくてもよいというのもメリットの一つです。
入居前は何かと忙しくなります。家具屋さん、電気屋さん、カーテン屋さんなど
何箇所も回るのが面倒だという方には「オプション会」での購入はお勧めですね。

また、カーテンをオーダーした場合は、窓の採寸もオプション業者が行います。
そのため、内覧会での採寸は不要となります。

一方、デメリットはというと価格が高いということです。
「オプション会」では「特別価格」とか「○○割引」とか表示されていますが、
ホームセンターなどの量販店や専門店と比較しても割高な価格が設定されているケースも多いようです。

その理由は、オプション業者は全てを自社でまかないきれません。
下請けの専門業者と提携して「オプション会」を開催します。
そのため、価格にはオプション業者のマージンが上乗せされています。

尚且つ、多くのオプション業者はデベロッパーに対して「売上げ金額の○%」の
バックマージンを支払います。中にはデベロッパーに対して支払った上に、販売
会社に対してもバックマージンを支払うこともあるそうです。

これでは「オプション会」で販売される商品の価格が高くなるはずですね。
デベロッパーもマンション本体で利益を得た上に、「オプション会」でも利益を
取ることはないと思うのですが、、、

しかし、デベロッパーが一方的に悪いとは言えません。
「売上げ金額の○%をバックしますから、ウチを指定業者にして下さい。」と
デベロッパーに営業するオプション業者に問題があるのかもしれませんね。


★──────────── 今日のおさらい ────────────★

    「オプション会」で商品を購入すると入居までに納品される
      多くの専門店を回らなくてもよいというメリットも

一方、デベロッパー等に対するバックマージンが含まれているため価格は高い

★──────────────────────────────────★

新居ともなると何かと力が入りますよね。
必要最低限と思いつつ、何もかも新調したいのが本音です。

引越しの際は勇気を出して、不必要なものは捨てること。
また、忙しい時期は避け、じっくり考えて、引越し後、ゆっくり少しづつ新調していくのもいいかも知れません。


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投稿者 yamasaki : 12:52

2007年02月17日

06年 事業主別 マンション発売戸数ランキング

マショレンジャーママです。

昨日の日記でも触れましたが、昨年の事業主別のマンション発売戸数ランキングが発表されました。(不動産経済研究所調べ)

以下、ランキング上位10位です。

1位 大京(6391戸) 
2位 三井不動産レジデンシャル(5935戸) 
3位 穴吹工務店(5810戸)
4位 大和ハウス工業(4638戸)
5位 住友不動産(3924戸) 
6位 藤和不動産(3812戸)
7位 マリモ(3432戸) 
8位 野村不動産(3123戸) 
9位 コスモスイニシア(2777戸) 
10位 オリックス・リアルエステート(2769戸) 

上位はさすがに常連といった感じですね。
1位の大京は29年連続のトップを維持するも、じわりじわりと2位、3位との差が詰められています。

供給戸数が多いからといって良いというわけではありませんが、29年間トップを維持するということは並大抵ではありませんね。

どの会社も年間発売戸数を計画通り達成するのには、きっと苦労されているんだと思います。

実績があるということでは、供給戸数やネームブランドはやはり気になるものですよね。


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投稿者 yamasaki : 08:30

2007年02月16日

06年 全国のマンション発売戸数

マショレンジャーママです。

昨年の全国のマンション発売戸数が発表されました。

同時に事業主別の発売戸数ランキングも発表され、1位は29年連続で蠡腟が6391戸、2位は三井不動産レジデンシャル蠅5935戸となりました。

首都圏に限れば、06年の1位は三井不動産レジデンシャル蠅78年以降初めて蠡腟がトップの座を明け渡す結果となりました。

発売戸数では、やはり、人気エリアでの「売り渋り」の影響が大きかったようですね。

2/16 日経産業新聞より

全国のマンション発売戸数、06年は6.9%減・3大都市圏落ち込む

不動産経済研究所(東京・新宿)は15日、2006年の全国のマンション発売戸数が前年比6.9%減の15万5866戸と3年ぶりに減少したと発表した。3大都市圏が落ち込んだ。分譲会社の発売戸数ランキングでは大京が29年連続で首位だった。

 地域別の発売戸数は首都圏が11.5%減の7万4463戸、近畿圏が8.8%減の3万146戸、東海・中京圏が5.3%減の1万256戸。東京23区は23.8%減っており、都心の好立地物件で発売を先送りする動きが影響した。


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投稿者 yamasaki : 08:59

2007年02月15日

クレーム宅急便〜かなり迷惑かけられてます

マショレンジャーママです。

「マンションってどうよ?関西版」にあるコーナー「クレーム宅急便 〜あなたのクレーム届けます〜」

今日は、先日届きましたクレームの内容をご紹介します。

---------------------------------------------------------------------
■クレームタイトル:かなり迷惑かけられてます
■ニックネーム:ヒメさん
■クレーム内容

我がマンションの隣でマンション工事が行われています。
その為、いつからか毎日ではないのですが我がマンションの前の道が勝手に通行止めにされるようになりました。
そこは幼稚園のバスコースでもあり、我がマンションの前がバス停でもあります。
おかげでみんなわざわざ一つ前のバス停まで小さい下の子を抱えて歩いていかなければなりません。

先日はうちの駐車場のまん前に大きなトラックが三台も止められていました。
もちろん、うちの車は前にも後ろにも動かすことができない状態です。
その時はさすがに腹が立って車が通れるようにどけてもらいました。
今日はトラックも止まっていないのになぜか朝から通行止めにされています。
おかげでとても迷惑しています。

だいぶ前になりますが誤って工事中に我がマンションの光ケーブルの線を切ってしまったこともありました。
その時も私たちの方で電話、ネットが使えないことに気づき問い合わせたところ、次の日に実は・・・って電話会社から教えていただきました。
もちろん、そのことについてマンション工事の業者からは謝罪の一つもありませんでした。

同じマンションの友人宅ではベランダに干しておいた布団に泥がとんでいたとこともあったそうです。
工事現場の排水もあまりしっかりしてないようで何度かうちのマンションの駐車場まで水が流れてきたこともありました。

友人から工事の為に道路を通行止めにする際には警察に届けを出す必要がある。
ちゃんと届けがでているか調べてもらったほうがいいと進められたので警察のも相談してみました。
が、警察は届けも出ているし、マンション建設業者は近隣の住民には連絡しているといっていたので。とのことでそれ以上は何もしてもらえませんでした。

子供の幼稚園バスにしても、車に出し入れにしてもそのたびに、面倒で嫌な思いをしています。
マンション建設に反対している訳ではありません。
工事のやり方、対応の悪さに呆れているし、腹が立っています。

■その時あなたはどんな対応をしてほしかったのでしょうか?

通行止めにするならその期間(日時)を連絡してくれるなり、看板等に表示するなりして欲しい。
幼稚園のバスの時間はあけて欲しい。
又、最小限の通行止めにして欲しい。
今は、必要以上に普通に通れるようなところまで通行止めにされている。

ケーブルを誤って切ったのなら一言謝罪の言葉があるのが常識だと思う。
それで不便な思いをさせられたのだから。

---------------------------------------------------------------------
◆コメント

建設業者の対応に関して、近隣住民の方からのクレームです。
今でもこんなことが行われているなんて、少しビックリしました。
マンションを建設する際には近隣の方に迷惑がかかります。工事車両が頻繁に走り、工事の騒音やほこり、、、

近隣の方への影響は最小限に留めてほしいものですね。

                          posted by マンどよ?編集局 荻野
---------------------------------------------------------------------

いま、私の家の隣では、戸建て住宅(6戸)が建築中です。
日曜日・祝日以外は、朝早くから工事が行われ、戸建てでも結構、音は響きます。

工事が着工される前には、「ご迷惑をお掛けします」という工事のお知らせがポストに投函されていました。

事前に知らされることで、気持ち的に全然違いますよね。

光ケーブルの切断についても同じです。
原因がわかっていたのであれば、早急に謝罪や対処が必要です。

ちょっとマナーが悪いですね。

今回のようなみなさんのクレームを私たちがマンション業界に伝えます、それが業界の健全化につながります。

業界に対するクレームをお持ちの方、是非投稿してください。

それをマンション業界に伝え、業界の悪い風習を変えていきましょう! 

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投稿者 yamasaki : 07:29

2007年02月14日

関西新規4物件のスレッド

マショレンジャーママです。

今週の新着物件の一覧はこちらから>>

関東地方の方は、「マンションってどうよ?関東版」の希望物件を探すコーナーへどうぞ

今週発売された関西新規4物件をみんなの広場コーナーにスレッドを立てました。
ぜひ、皆さんで情報交換して下さいね。

(仮称)ルネ玉野浦プロジェクト

ディークラディア泉ヶ丘West

エパック平野アネックス

(仮称)奈良大宮町プロジェクト


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投稿者 yamasaki : 09:26

2007年02月13日

危険負担とは?

マショレンジャーママです。

今日は、「上手なマンションの買い方教えます!〜プロの本音〜」殿堂入りメルマガの最新号をご紹介します。

******************************************************
危険負担とは?

マンションを購入する際、今は「青田売り」がほとんどですから、売買契約を
締結してから引渡しまで数ヶ月から1年、タワーマンションの場合でしたら、
2年間も要する場合があります。

完成物件の場合でも、住宅ローンなどの手続きがありますので、売買契約から
引渡しまで数週間から数ヶ月必要です。

その売買契約から引渡しまでの間に地震や火災などによって、マンションが
壊れたり、無くなってしまったらどうなるのでしょう?
その場合の処理の方法を売主、買主で決めることを「危険負担」といいます。

みなさんは、引渡し前に建物が壊れたり、無くなってしまった場合、どちらが
負担すると思いますか?

「そりゃぁ、引渡しの前に住むことができなくなったのだから、売主の責任で
 元通りの建物を建てて、引渡さなければならないでしょう。」と思われる方が多いと思います。

しかし、民法では債務者(売主)の責に帰すべからざる事由によって滅失
(無くなるなってしまうこと)、毀損(壊れること)した場合は、債権者(買主)は代金支払いの債務を
免れることはできず、全額支払わなくてはならないことになっています。

大変恐ろしい決まりでしょう?
これを「危険負担の債権者主義」といいます。

しかし、みなさん安心して下さい。
不動産売買においては、民法の「債権者主義」は公平ではないということで、
ほとんどの売買契約書では「特約」を結ぶことになります。

その場合、民法よりも「特約」が優先されるのです。

この「特約」は一般的な売買契約書には次のように書かれています。

(危険負担)
 本物件につき本契約締結時から引渡し時までの危険は売主が負担するものとし、
その処理方法は下記の通りとする。この場合、買主は売主に対して損害賠償請求を行わない。

 1.滅失の場合、本契約は締結時に遡って解除となり、売主は受領済の金員
   の全額を無利息にて買主に返還する。
 2.毀損の場合、売主は自己の負担においてこれを当初の設計どおりに修復
   して買主に引渡すものとする。
   この場合、修復に要する期間だけ引渡し期限が延長されることにつき、
買主は売主に対して異議を申し出ないものとする。
 3.毀損の程度が甚大で修復に多額の費用を要する場合は、前号の規定に
   かかわらず、売主はこの契約を解除して第1号のとおり処理することが
   できる。

ここで重要なことは、滅失または毀損が「売主、買主いずれかの責に帰すことの
できない事由」により発生したということです。

例えば、地震や台風などの自然災害や隣地での火災による類焼が該当します。
何らかの理由で売主、買主の過失による場合は上記に該当しませんので、注意
してください。

「危険負担」の条項は一般的には重要事項説明書には記載されず、「売買契約書」に記載されています。

新築マンションの場合、自然災害や火災で引渡しされないような事態になることはほとんどありませんが、
念のために売買契約書に「危険負担の特約」が記載されていることを確認しておいてください。


★──────────── 今日のおさらい ──────────── ★

         民法では「危険負担」は買主負担

     売買契約書で「危険負担の特約(売主負担)」を確認

★──────────────────────────────────★

万が一を考えるとちょっと恐いですよね。
見落としがないよう契約書や重要事項はきちんと読んでおきましょう。


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投稿者 yamasaki : 13:22

2007年02月12日

お引越しシーズン

マショレンジャーママです。

1年を通して、一般的に3月〜4月は引越しシーズンといわれています。
もちろんこの時期は引越し費用が高くなります。

私も今のところに引越してきたのが3月でした。
少しでも費用を抑えようと、あれこれ調整しながら、引越し業者さんに交渉しました。

シーズン中でも、土日や月末を除く平日は少しお安くなります。
それでもやっぱりシーズン中は車両や人手が不足していているようです。

うちの場合、平日に引越したのですが、それでもかなり時間が掛かってしまい、いろいろトラブルなんかもあって、翌日、お偉いさんが謝りにきました。(笑)

子供もまだ小さかったので、引越しはかなり大変でした。

新築マンションの一斉入居の場合は本当に大変だと思います。
幹事の引越し業者でないと、後回しにされるなんてことをよく耳にします。

エレベーターの数が少ないとこれまた大変ですよね、、、、。

それでも見積もりは数社に出してもらって、費用は少しでも安く抑えたいですよね。

みなさんいろいろ予定はあると思いますが、混雑しない日を選ぶと少しはイライラが解消されると思いますよ。

新しい生活のスタートはイライラなんてしたくないですもんね。

そろそろ少しづつ準備に取り掛かっている方も多いとおもいますが、頑張って下さいね!

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投稿者 yamasaki : 09:04

2007年02月10日

住宅ローン控除の話

マショレンジャーママです。

今日は、竹見理子税理士の最新コラム「住宅ローン控除の話」をご紹介します。

本当に税金というものはわかりにくいものですよねぇ。
それでも難しいからといって、ほうっておくことはできません、、、、。

住宅購入にまつわる税金は固定資産税や不動産取得税などなど、ほかにも沢山ありますが、今回は「住宅ローン控除」のお話です。

一体いくら返ってくるの、、、?そう、特に気になる内容です。

ぜひ竹見税理士の四天王コラムを読んで参考にして下さいね。

また、事務局長のメルマガでも解説しています。
住宅ローンの延長?

こちらもぜひ購読して下さい。もちろん無料です。


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投稿者 yamasaki : 08:54

2007年02月09日

クレーム宅急便〜引渡しの時に消費税がアップしたら

マショレンジャーママです。

「マンションってどうよ?関西版」にあるコーナー「クレーム宅急便 〜あなたのクレーム届けます〜」

今日は、先日届きましたクレームの内容をご紹介します。

---------------------------------------------------------------------
■クレームタイトル:引渡しの時に消費税がアップしたら
■ニックネーム:匿名係長さん
■クレーム内容

重要事項説明書に物件引渡し時に消費税が増税されている場合、消費税の増加分も合わせて支払うこと・・・とありました。
契約書に記述されている金額よりも高くなり増税額によっては資金計画が大きく狂うことになります。
前回の消費税アップの時は不動産の場合契約時の諸費税率が適用されましたが、次に上がるときもそうである保証など、どこにもありません。
そういうリスクを認知してるからこそ重要事項説明書にわざわざ書いてあるのだとも思います。

自分達はそういうリスクを回避しつつ、購入者側のこういったリスクをきちんと説明しないことに腹が立ちます。
これでは売主、販売会社のどちらも信用できません。

■その時あなたはどんな対応をしてほしかったのでしょうか?

消費税が上がれば払う金額も上がるのは理解できます。
しかし引渡しのどたんばで消費税が上がった時に上がった分の資金が用意できないと手付け放棄による契約解除になってしまいます。下手をすれば違約金を払わされたりするかもしれません。

せめて引渡しの時に消費税が上がった場合無条件解除が出来る選択肢があってもいいと思います。
それが出来ないならそういうリスクについてもきちんと説明して欲しいものです。

---------------------------------------------------------------------
◆コメント

確かに販売側は購入者にとって不利になるようなことを説明したがりませんね。
今回のクレームも「消費税アップにより、金額が上がる可能性がある」と重要事項説明に書かれてあるのですが、恐らくそのあたりの説明はサラッと流しているだけなのでしょう。
消費税アップによる負担増は購入者にとっては非常に大きな問題です。
トラブルにならないような対応が必要ですね。
 
                          posted by マンどよ?編集局 荻野
---------------------------------------------------------------------

事務局に寄せられているクレーム内容のほとんどが販売を担当する営業マンに関することです。
販売前、販売後に関わらず、誠意ある対応をしてもらいたいものです。

今回寄せられた内容については、マショラーなら誰しも不安や疑問を抱いていることだと思います。

金利上昇もさることながら、消費税アップもかなり気になります。
重要事項説明の際の対応が問われますね、、、。

重要事項説明にはかなり時間がかかります。
何も質問しなければ、さらっと読み上げる程度で終わる場合もあるようです。

説明にたとえ時間がかかっても、疑問やわからないことがあれば、どんどん質問し、解決して下さいね。

今回のようなみなさんのクレームを私たちがマンション業界に伝えます、それが業界の健全化につながります。

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投稿者 yamasaki : 00:12

2007年02月08日

1月度優秀専門家のご紹介!/関東版

我々NPO法人が運営している「マンションってどうよ?」関東版のメインコーナーである、「専門家に聞く!」にて、先月最も活躍していただいた方(回答数が多かった方)をご紹介します。

※当サイトの専門家へ直接ご連絡する場合は、必ずメールにてお願い致します。
 いきなりのお電話はご遠慮下さい。


1位 高木 完治 さん
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
           ▲▼▲ (有)高木 FP OFFICE ▲▼▲

ファイナンシャルプランナー(CFP認定者・一級FP技能士)として、
個人相談・セミナー講師・執筆業務をしています。
住宅資金計画をはじめ、ライフプラン作り、生命保険の見直し、金融資金運用、
相続設計など、公正・中立の立場でトータルなアドバイスをさせて頂きます。

お問い合わせは、こちら→  takagifp@diana.dti.ne.jp
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━


2位  株式会社リードさん
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
              ▲▼▲ 株式会社リード ▲▼▲

胡散臭くて、なんだか怪しい…』そんな不動産業界に改革をもたらすため、
日々努力しております。弊社の掲げる新しい不動産仲介のシステム
『仲介手数料・定額制』で、透明な価格システムの実現を目指します!


仲介手数料『定額制』螢蝓璽鼻、諭http://www.lead-yokohama.co.jp/
社長・中石個人のブログ ⇒ http://ameblo.jp/lead-yokohama
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━


 
3位 西澤 京子 さん
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                ▲▼▲ Life & Home Solution ▲▼▲

価格や金利が上昇していますので、より一層慎重な検討が必要となって
きました。
売り手の甘い提案や一般論に惑わされず「うちの家計ではどうなのか」を
第一に考えましょう。
不安だらけのマンション購入を検討者の立場で支援いたします。

マンション購入支援FPオフィス ⇒ http://www.lifeandhomesolution.com
代表者西澤のブログ ⇒ http://lifeandhomesolution-blog.com/blog/
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━


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投稿者 yamasaki : 08:31

2007年02月07日

関西新規7物件のスレッド

マショレンジャーママです。

今週の新着物件の一覧はこちらから>>

関東地方の方は、「マンションってどうよ?関東版」の希望物件を探すコーナーへどうぞ

今週発売された関西新規7物件をみんなの広場コーナーにスレッドを立てました。
ぜひ、皆さんで情報交換して下さいね。

エスリード瓢箪山駅前

ワコーレテラス兵庫芦原通

ゾフィー緑地公園 明祥館

ノルンの丘プロジェクト

(仮称)パークホームズ仁川プロジェクト

グランディア津久野プレジオ

ワコーレ須磨大手町アペルト

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投稿者 yamasaki : 08:15

2007年02月06日

1月度優秀専門家のご紹介!/関西版

我々NPO法人が運営している「マンションってどうよ?」関西版のメインコーナーである、「専門家に聞く!」にて、先月最も活躍していただいた方(回答数が多かった方)をご紹介します。


1位 マンションまいど!生活向上委員会 さん
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
           ▲▼▲ マンションまいど!生活向上委員会 ▲▼▲

1級建築士(元ゼネコンマン)にして、ファイナンシャルプランナー (CFP認定者)の知識とゼネコン監督時代の経験を生かしてライフプランにお役に立つ情報や、これからマンションを買おうと検討されている方やマンションで生活されていて、いろいろと困った事があるという方のお役に立てる情報を提供していこうと思っております。

ホームページはこちら ⇒ http://www.nontan.com/
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━


2位  小西経営コンサルタント事務所さん   
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
▲▼▲ 経営・経営法務・労務管理・マンション管理コンサルタント「小西経営コンサルタント事務所」 ▲▼▲

管理費は居住者の大切なお金です。無駄を省いて、有効に使いましょう、管理会社任せでは好きなように使われてしまいます。少ない金額で如何に管理の質を高めるかにあります。修繕積立金は、いざというときに不足することがないように、確実に溜めておかなければなりません。
管理組合会計の内容分析を行い、妥当かどうかの診断と節約の指針をコンサルテングさせて頂きます。
〔マンション管理の主な業務〕
管理費削減・管理規約改正、作成・管理会社変更サポート・大規模修繕・管理業務監査・会計監査、理事長業務補佐、各種セミナー、「管理組合情報」「マンション管理の知識」「管理組合速報」発行
詳しくはdkcgs404@kyoto.zaq.ne.jpまで、資料送付致します。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━


3位 『住まいの町医者』NPO住宅購入支援センター 佐々木 亨さん
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
    ▲▼▲  『住まいの町医者』NPO住宅購入支援センター 佐々木 亨 ▲▼▲

NPO住宅購入支援センターでは、「住まいの町医者」として、戸建て住宅やマンションに第三者の検査・評価と情報開示をすすめています。
なかんずくマンションの契約には共用部分・規約や使用細則・専有部分の施工品質を明らかにすることが大切で、このことを知らないがために満足を買えなかった方のいることが、もどかしくってたまりません。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

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投稿者 yamasaki : 09:16

2007年02月05日

断面図と矩計図

マショレンジャーママです。

今日は、「上手なマンションの買い方教えます!〜プロの本音〜」殿堂入りメルマガの最新号をご紹介します。

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断面図と矩計図

モデルルームで配布される図面集には、平面図、立面図、間取り図の他に
「断面図」や「矩計図」が記載されています。
多くの方は「断面図」や「矩計図」をじっくり見ることはないと思いますが、
いろいろな情報が含まれている図面です。

今回は「断面図」と「矩計図」からどんなことが描かれているかについて
お話したいと思います。

まず「断面図」とは、建物を垂直に切って断面を示した図面です。
1階から最上階まで描かれており、マンション全体の高さや階数ごとの高さ
(階高)がわかります。

「断面図」の中には、1SLとか2SLとか記載されています。このSLとは「スラブ
レベル」のことで、例えば、3SLから4SLの寸法が3階の階高となります。
よく書籍には「階高は2,900mm以上が良い」と書かれていますが、検討している
階数の階高は断面図でチェックできます。

次は「矩計図」(「かなばかりず」と読みます)。
「矩計図」とは建物の断面詳細図のことで、設計図書の縮尺は1/20とか1/30で
かなり詳細な図面です。

パンフレットではスペースの関係で縮小されて掲載されている場合がありますので、「矩計図」は設計図書で確認するのが良いかもしれません。

「矩計図」では部材の断面、取り合いや高さ関係がわかります。
パンフレットには「二重天井」って書いてあったけどどうなってるんだろうか、
っていう時には「矩計図」で確認します。

床も同様です。二重床なのか直床(じかゆか)なのかもの「矩計図」を見ると
一発でわかります。

「矩計図」で洗面所やユニットバス、トイレなどの水周りのスラブを見ると、
居室のスラブと段差があることがわかります。
これを「段差スラブ」といいます。

「段差スラブ」は水周りと居室の床面をフラットにするための工法です。
水周りには配管スペースが必要です。スラブに段差がなかったら、床下に配管
スペースを確保するためには、床を上げなければなりません。
床を上げると仕上げ面に段差ができてしまいますね。

その段差をなくすために床を上げるのではなく、スラブを10cmほど下げることに
よって、床下に配管を通すスペースが確保でき、フラットな床となるのです。

その他、「矩計図」には開口部の高さや部屋ごとの天井高が記載されています。
CH=2,450はその部屋の床から天井までの寸法が2,450mmということです。
(CHはceiling height)

また、各部の仕上げも「矩計図」で確認できます。
部屋の中の床・壁・天井はもちろんですが、外壁やバルコニーの床・天井、
共用廊下の床・天井の仕上げとその範囲が記載されています。

このように平面図では得れない高さ関係や仕上げの情報は「断面図」「矩計図」で確認できるのですが、全ての住戸が記載された「断面図」「矩計図」はありません。
基本となる住戸の分しかないのです。

もし検討している住戸の詳細情報が知りたいときは、設計図書で確認し、その
住戸の「断面図」「矩計図」がない場合には、記載の図面との相違点を営業担当に説明してもらいましょう。


★──────────── 今日のおさらい ──────────────★

    「断面図」「矩計図」建物を垂直に切って断面を示した図面

    パンフレットより詳細な情報が得たい時には設計図書で確認

★────────────────────────────────────★


図面を見るのは本当に難しいです。
私も苦手です、、、。

営業マンですら、あまり理解していない人も多いようです。
わからないことはどんどん質問して、きちんと確認しておくことが大切ですね。


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投稿者 yamasaki : 09:41

2007年02月03日

プレミアムサービスを利用してみては?

マショレンジャーママです。

今の時期は年度末で内覧会や引渡しが集中するシーズンなんですよね。

たとえば内覧会、、、。

内覧会といえば、実際に完成した部屋や共用部を見ることができる機会、待ちに待った完成です。

気持ちは、嬉しさ半分、不安半分という感じでしょうか。
内覧会でどこをチェックすればいいのか?ちゃんと指摘することができるかな?なんて不安に感じることも多いことでしょう。

そんなとき、専門家に同行してもらいたい、、、と思ったことはありませんか?

プレミアムサービスはマショラーの立場に立った「マンションってどうよ?」登録専門家によるコンサルティングサービスです。
不動産購入は一生にそう何度も経験することのない大きな買い物、失敗はできません。
わずかな金額で大きな安心が得られます。

ほとんどの方が初めての経験で、わからないことばかりです。
しかし、販売の現場では売主と買主という利害関係の中で、売主主導でマンションの契約やローンの選択、手続き、決済、引渡しがされているのが現状です。

私共はNPO法人という中立の立場で、登録された専門家がみなさんをサポートします。

マンションの購入前から契約、ローン、税金、法律、引渡しまで、更に入居後の管理に至るまで専門家が適切なコンサルティングを行います。

何千万円もの高額な買い物です。失敗すると後から取り返しがつきません。
購入金額のわずか0.1%程度の金額で専門家がみなさんの立場に立って、マンション購入から入居、管理に至るまでサポートします。

ご家族で一度検討されてみてはいかがですか?

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投稿者 yamasaki : 09:02

2007年02月02日

マンション着工戸数過去最高も、買い時感は後退

マショレンジャーママです。

皆さんのマイホームに対する買い時感はどうですか?
薄れましたか?それともますます意欲的ですか?

2/1 産経新聞より

国土交通省が31日発表した平成18年の新設住宅着工戸数によると、分譲マンション着工戸数は3年連続増加し、過去最高を記録した。30代の団塊ジュニア世代層を中心とした旺盛なマンション需要が背景。ただ、地価上昇などによる販売価格の値上がりや金利の先高感から、買い時感は徐々に薄れつつあるようだ。

 18年の分譲マンション着工戸数は4%増の23万8614戸で昭和44年の集計開始以来過去最高。地域別でも首都圏、3大都市圏の着工戸数がともに過去最高を記録した。団塊ジュニアを中心にマンション購買意欲が強いうえ、低金利が続くなど取得環境が良かったことが要因とみられる。

 ただ、今後の取得環境に関しては、地価上昇などによる販売価格の上昇や金利の先高感を警戒する動きが出始めている。

 不動産大手8社が共同運営する新築マンションポータルサイト「メジャーセブン」が31日に発表した動向調査では、約8割の人が「(販売)価格の値上がりを感じている」と回答。購入を検討する理由でも、「金利の低さ」や「土地・販売価格の安さ」を挙げ、「買い時だと思うから」と答えた人の割合が昨年の前回調査に比べて大幅に減少した。一方で、回答者の半数近くが「価格上昇に関係なく購入を検討する」と回答。買い時感こそ薄れたもののマンション需要は依然底堅い。

2/2付日経産業新聞に総世帯数に占める分譲マンション戸数の割合を示す「マンション化率」が掲載されていました。

マンション市場調査の東京カンテイが調査したもので、前年比0.16ポイント上昇し10.35%となったそうです。東京都心3区では70%を上回っています。

トップは東京都で22.32%で4.5世帯に1世帯がマンションに住んでいる計算になるそうです。

つづいて神奈川県、兵庫県、大阪府、千葉県、埼玉県、福岡県の順で、最も低い地域は青森県で0.62%。
全国的には10年までに11%を超えると予想されています。

需要と供給のバランスは保てるのでしょうか、、、、。


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投稿者 yamasaki : 08:32

2007年02月01日

犬猫禁止は人格権侵害せず・マンション管理組合勝訴

マショレンジャーママです。

ここ数年、ペット可のマンションはずいぶん多くなりましたね。
ちょっと前までは、ペットを飼っていれば、転居するのも一苦労で、なかなか物件を探すのも大変だったと思います。

ペットを飼っている人にとっては、ペットは家族の一員、手放すというのはとてもつらい選択です。

また逆にどうしてもペット(犬や猫など)がダメ、、、という人もいます。
見ただけでも恐怖を感じる、アレルギーが出るという人も多いようですね。

入居時にペット可となっていても、いろいろ問題はあるようで、飼っている人のマナーが問われます。

マイホームとはいえ、マンションは共同住宅、規則や規約を守らなければなりません。

ペットを手放すのか家を手放すのか、、、どちらか選択しなければならないんですね。


1/31 NIKKEINETより

 東京都江東区のマンション管理組合が規則に反し、犬や猫を飼っている住民3人に飼育禁止を求めた訴訟の判決で、東京地裁は30日、管理組合の請求を認めた。

 住民側は「ペットは人間生活に極めて重要な存在。危害を与えない動物も一律に禁止するのは人格権を侵害している」と主張したが、清水響裁判官は「飼育禁止を望む居住者が多数であり、ペットを飼うことは共同の利益に反し、人格権の過度の侵害とはいえない」として退けた。

 判決によると、管理組合はマンション新築当時から、規則で「居住者に迷惑や危害を及ぼす恐れのある動物」の飼育を禁止してきた。

 しかし、ペットを飼育する居住者がいたことから、2002年に2年間の猶予期間内にペットを手放す規則を新たに設けたが、3人は期間終了後も犬と猫を飼い続けた。〔共同〕


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投稿者 yamasaki : 09:04