マンションってどうよ?
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2007年06月30日

住宅ローン金利上昇

マショレンジャーママです。

また住宅ローン金利が上がるようです。

マンションを購入する際、ほとんどの方が住宅ローンを利用します。
各金融機関の住宅ローン商品は多様化していますが、マンション販売業者は自社の提携ローンの中でも最も金利が低い短期間の固定金利期間選択型を顧客に勧めているのが現状です。

当サイトの無料相談コーナー「専門家に聞く!」でも住宅ローンに関する
質問は後を立たず、ユーザーは「自分に合った住宅ローンを選択したい」
という願望が顕著になっています。

業者に勧められるままの住宅ローンではなく、あなたに合った住宅ローンを見つけてください。

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関西圏で住宅ローンを取り扱う金融機関をほぼ網羅し、金利タイプ別に19分類した上で、金利による金融機関ランキングを公開しています。


6/30 NIKKEINETより

住宅ローン金利上昇・三菱UFJなどの10年物、11年ぶり高水準 

7月から住宅ローン金利が上昇する。三菱東京UFJ、みずほ、三井住友、りそなの四大銀行は29日、金利を一定期間固定するタイプのローンをすべての期間で引き上げると発表した。市場金利の上昇を受けた措置で、上げ幅は0.1―0.25%。借り入れが多い10年物は三菱東京UFJとりそなの場合、11年ぶりの高水準となる。

 新しい金利は7月2日から適用する。10年物は各行とも0.25%引き上げる。最も低い三井住友は年4.05%、最も高い三菱東京UFJは年4.2%になる。みずほと三井住友の10年物は約3年ぶりの高い水準となる。10年物は全体の2―3割の利用者が選んでいるローン。金利上昇局面でも長期間、金利を固定できるので、人気が出ている。

 短い期間のローンでは、3年物が約12年ぶりの高水準となった。三菱東京UFJ、三井住友、りそなは0.15―0.25%上げ、年3.5%にする。みずほは0.15%上げ、年3.4%にする。


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投稿者 yamasaki : 08:59

2007年06月29日

楽天不動産 よくわかる不動産講座

マショレンジャーママです。

住宅情報ネットワークでは楽天不動産のよくわかる不動産講座にコラムを提供しています。
今回のコラムは●良い「売主」(不動産会社)を選ぶために●についてです。

●分譲マンションプロジェクトに参加する業種

●良い「売主」を見分けるポイント


良い営業マン、良い不動産会社を見極めるのはとても難しいものですよね。
また、会社の体質が、営業マンの社員教育にも大きく影響するとも思えます。
「親の顔が見て見たい」なんて言葉がありますもんね。

引き渡すまではニコニコ笑顔、引渡し後は態度が一変したという話が良くあります。
一生住むかもしれないマイホームを購入するのですから、もちろん良い会社を
選びたいですね。

コラムを読んで知識を増やしてくださいね。きっと参考になると思います。

●コラム執筆実績はコチラ ⇒ http://www.m-douyo.jp/offer/

ちなみに前回のコラムは■マンションの営業担当者に必要なスキルと信頼できる営業マンの見分け方■でした
    ↓  ↓  ↓

●「宅地建物取引主任者」の資格取得はスキルの第一歩

●どのような営業担当者なら信頼できるか?

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投稿者 yamasaki : 09:52

2007年06月28日

不動産価格情報を集約

マショレンジャーママです。

年金問題では、データ管理のずさんさが明るみになり、愕然としました。
インターネットや機械だからといって、完璧ということではないんですよね。
入力や構築するのは「人」。

便利な時代だからこそ、こういった問題が出てくるんですよね。
それでも、わたしたち一般人が何かを知ろうというとき、なかなか情報収集するのは難しく、時間がかかります。

こういった情報公開はどんどんしてもらいたいですね。

6/27 日本経済新聞より

国土交通省は地価や賃料、管理費などの不動産取引情報に関するデータベースを2008年度をメドに構築する。現在は公示地価など複数の情報を別々に管理しているが、これらを一元化してインターネット上で公表し、一般個人が利用しやすくする。個人には分かりにくいとされてきた不動産の適正価格を判断しやすくするのが狙いだ。

 不動産取引では、情報が豊富な専門的な取引業者に比べて個人は不利な状態に置かれているのが実情。ただ、地価上昇に伴う土地取引の活発化や投資商品の拡大などもあり、国交省は取引情報の共有化を急ぐ必要があると判断。27日に開く国土審議会(国交相の諮問機関)の不動産鑑定評価部会で、新データベース整備の方針を報告する。09年度をメドに公開する方針だ。


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投稿者 yamasaki : 09:50

2007年06月27日

関西新規4物件のスレッド立てました

マショレンジャーママです。

今週発売された関西新規4物件をみんなの広場コーナーにスレッドを立てました。
ぜひ、皆さんで情報交換して下さいね。


ディグリア武庫之荘二丁目


(仮称)高槻今城町プロジェクト


(仮称)ブランズ八尾


グランスイート醍醐駅前


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投稿者 yamasaki : 09:10

2007年06月26日

天井に亀裂、退去 販売業者買い取りへ 

マショレンジャーママです。

記事を見て、「うちも天井に亀裂がある」と、心配されている方もおられるでしょう。

天井でなくとも、マンションの外壁や共用部のコンクリートの亀裂は一度は目にしたことはありますよね。

気になり、問い合わせると、たいていの場合、「コンクリートの乾燥、収縮などが原因」と回答され、うやむやになってしまうケースも少なくありません。

今回の場合、住民が独自の調査を依頼したことによって、真相が明らかになりました。

6/24 毎日新聞より

 三重県桑名市明正町のマンション「サンマンションアトレ益生駅西」(59戸)の多くの部屋で天井などに亀裂が見つかり、約20戸が退去していたことが24日分かった。さらに10戸ほどが退去の意向で、販売した三交不動産(本社・津市)は退去希望者に対し、販売価格の90%で買い取ることを提示すると共に、原因調査を進めている。  同社によると、マンションは鉄骨鉄筋コンクリート15階建てで、鴻池組(大阪市中央区)が施工、04年1月に完成した。三交不動産は同月、1戸約1748万〜約3358万円で売り出し、完売。約1年後に実施した住民アンケートで、亀裂についての指摘があったが、同社は「コンクリートの乾燥、収縮などに伴うもの」と説明していた。  06年9月、住民が独自に検査機関に依頼し、調査した結果、天井内部の補強用ワイヤが十分機能せず、天井が沈んだ▽上層階の柱などでコンクリートの厚さが、建築基準法施行令で3センチ以上とあるのが、1.8〜2.2センチと薄い――などの施工不備があったことが分かった。  このため、同社は同年12月、「(施工に)何らかのミスがある可能性がある」と謝罪。日本建築構造技術者協会(東京都千代田区)に原因の調査を依頼した。同社は「7月ごろに出る結果をみて、改めて対応を考える」としている。建築確認をした三重県建築開発室は「構造計算書上は問題はなかった」という。  同マンションに住む男性(61)は「減価償却期間をみると、本来70年は持つ物件なのに3年でダメになった。来年3月には転居するつもりだが、100%での買い取りでないと納得できない」と話していた。【清藤天】

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投稿者 yamasaki : 09:29

2007年06月25日

避難経路を確認しよう

マショレンジャーママです。

今日は、「上手なマンションの買い方教えます!〜プロの本音〜」殿堂入りメルマガの最新号をご紹介します。

******************************************************
避難経路を確認しよう

マンションは鉄筋コンクリートでできているため、火災が発生した場合でも、
基本的に他の住戸に燃え広がるということはありません。

しかし、他の住戸が火災を起こした時、自宅でじっとしていても安全という
わけではありません。
非常事態が起こった時に備えて、地上階までの避難経路を確認しておくことが
大切です。

マンションの場合は、基本的に「二方向避難」が消防法という法律により定め
られています。
「二方向避難」とは文字通り二つの方向へ避難できる経路を確保しなければ
ならないということです。

一般的なマンションでは一つは玄関方向で、もう一つはバルコニー方向です。

玄関方向から避難する場合は、共用廊下を通って共用階段または非常階段を
使い地上階へ降ります。

共用廊下を通る時、火災の起こった住戸の前を通るのは危険です。
同じ階の他の住戸で火災が発生した場合は、その住戸の前を通らずに階段までたどり着けるのがベストとなります。

従って、階段が複数ある場合は、火元となった住戸の位置によって避難に利用
する階段が異なるということにもなりますので、階段と住戸の位置関係をチェック
しておくことが必要となります。

自宅で火災が起きて玄関から逃げられない場合や、他の住戸の火災により、
共用廊下を利用すると危険な場合はバルコニーから避難することになります。

自宅のバルコニーに避難ハッチが設置されている場合は、それを開けて、内蔵
されているハシゴを使って、下階のバルコニーへ降ります。
一般的にはその住戸のバルコニーにも避難ハッチがあり、同様にして下階へ
降り、地上階までたどり着くことになるのです。

自宅のバルコニーに避難ハッチがない場合は、避難ハッチのある住戸のバルコニーまで行かなければなりません。
そのため、同じ階のどの住戸に避難ハッチが設置されているかをチェックして
おく必要があります。

自宅のバルコニーから隣のバルコニーへ行くには、バルコニーの境に設置して
ある隔て板(パーテーション)を壊すことになります。
非常の場合にはこの隔て板を壊してもよいことになっており、それを蹴破って隣の住戸のバルコニーへ移動します。

このようにバルコニーは非常の場合の避難通路となるため、専有部分ではなくて共用部分なのです。
また、バルコニーの隔て板付近に植木やストッカーなどを置いてしまうと、いざと
いう時に避難に支障をきたすことになるため、物を置いてはダメなのです。

マンションの場合、このように全ての住戸において共用廊下から階段、バルコニーから避難ハッチを使って地上階に避難できるような二方向避難が計画されています。

万が一の時のことを考えて、住戸と階段の位置、どの住戸のバルコニーに避難
ハッチが設置されているかを確認し、いざという時に慌てることがないように
しておくことが必要なのです。


★─────────────── 今日のおさらい ──────────────★

マンションで火災が発生した場合は共用階段またはバルコニーから避難します

 住戸と階段との位置関係、どの住戸に避難ハッチが設置してあるかを確認

★───────────────────────────────────────★

避難経路を確認できていないと、いざという時、パニックになってしまいそうですよね。

「もしも」に備えて、きちんと確認しておきましょう。


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投稿者 yamasaki : 09:13

2007年06月23日

金利上昇局面での繰り上げ返済

マショレンジャーママです。

今日は、関西版マンションってどうよ?四天王の山下 幸子CFPの最新コラム「金利上昇局面での繰り上げ返済」をご紹介します。

前回のコラムは、「住宅ローン金利、これからどうなる??」でした。

住宅ローン金利が上昇する中、「できるだけ繰り上げ返済しておきたい」とお考えではないですか?

住宅ローン金利だけではなく、定期預金など預金金利も引き上げられていますが、はたしてどっちがお得なのでしょう、、、。

繰上げ返済の仕組みは以前、理事長のメルマガでも紹介していますが、ライフプランによって効果は異なります。

返済計画をきちんと立て、効果のある「繰上げ返済」をして下さいね。

また、イマイチよくわからない、、、。
「住宅ローン」について知りたい、勉強したいという方はこちらをどううぞ!
「住宅ローンの勉強部屋」


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投稿者 yamasaki : 09:01

2007年06月22日

自宅など登記せず 固定資産税18年未納

マショレンジャーママです。


自民党の議員さんが自宅や事務所の不動産登記を長年にわたって行っておらず、固定資産税が課税されていなかったという。

これだけでもビックリなのですが、自宅が建築基準法の求める建築確認を受けていなかったことが、さらに明らかになったそうです。

ほかにも建築確認を受けないまま着工された建築基準法違反の物件は数棟あるとみられいるそうで、真相を解明して欲しいですね。

不動産登記法では、不動産取得後1年以内の登記を定めているが、市側によると18年間も未登記で固定資産税も課税されていない。

今の時期、固定資産税や住民税の納付書が届いて、金額を見てビックリしている方も多いでしょう。
それでも税金を納めるのは国民の義務、、、。

なんだか、こんな話はガッカリすると同時に本当に腹が立ちます。


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投稿者 yamasaki : 09:05

2007年06月21日

業界初、金融機関の住宅ローン商品を19分類の上、金融機関ランキングを公開

マショレンジャーママです。

「マンションってどうよ?」関西版に、あらたに住宅ローンコンテンツを設けました。

業界初!
関西圏で住宅ローンを取り扱う金融機関をほぼ網羅し、金利タイプ別に19分類した上で、金利による金融機関ランキングを公開。

また、ほとんどの金融機関の住宅ローン商品の金利情報や借り入れするための基礎知識など、今、ユーザーの関心が高い住宅ローンコンテンツを充実させました。

ローンの流れから必要な費用、金利、返済方法の種類、金利比較などわかりやすく説明しています。

マンションを購入する際、ほとんどの方が住宅ローンを利用します。
各金融機関の住宅ローン商品は多様化していますが、マンション販売業者は自社の提携ローンの中でも最も金利が低い短期間の固定金利期間選択型を顧客に勧めているのが現状です。

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住宅ローンの勉強部屋    http://www.m-douyo.jp/loan/
住宅ローンの金利ランキング http://www.m-douyo.jp/loan/ranking.html


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投稿者 yamasaki : 12:13

2007年06月20日

関西新規5物件のスレッド立てました

マショレンジャーママです。

今週の新着物件の一覧はこちらから>>

関東地方の方は、「マンションってどうよ?関東版」の希望物件を探すコーナーへどうぞ

今週発売された関西新規5物件をみんなの広場コーナーにスレッドを立てました。
ぜひ、皆さんで情報交換して下さいね。


ジオ グランデ六甲

ア・デイ豊里アーバンコンフォート

Brillia琵琶湖大津京Beach&Residence

(仮称)豊中南桜塚プロジェクト

一乗寺アーバンライフ


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投稿者 yamasaki : 09:53

2007年06月19日

震災「1・17」の灯が消える?

マショレンジャーママです。

阪神淡路大震災の記憶は12年経った今でも忘れられない、、、。
特に関西、神戸の人にとってはまだ鮮明に残っているでしょう。

新たに建設されるマンションで「光の景観」が問題になっています。
ちょっと複雑な気持ちです。

6/18 産経新聞より

■2年後に完成、頭痛める神戸市

 阪神大震災の犠牲者を追悼する「1・17のつどい」の会場となる神戸市中央区の東遊園地の南側に、34階建ての超高層タワー型マンションが建設されることになった。「つどい」の際、関西電力神戸支社ビルが、オフィスをライトアップさせて描いていた「1・17」の文字が隠れることになる。神戸市はマンション会社に新たな点灯などの協力を求めているが、「分譲で個人の住居になるので…」と反応は芳しくない。マンションは平成21年12月に完成予定で、ビルに浮かぶ「1・17」の光も来年で見納めになる可能性が高い。

 神戸市などによると、建設予定地は昭和62年に大阪に統合移転した米国総領事館の跡地(約4400平方メートル)。これまで駐車場だったが、大阪市の中堅マンション会社が地上34階、地下1階建ての高層分譲マンションを建設。すでに、駐車場跡の整地工事が進められ、来月着工する。
 高さ約114メートルで、関電神戸支社(18階建て、建物部分約77メートル)を隠す大きさだが、地区計画などで問題はないという。
 マンションで東遊園地側から見えなくなる関電神戸支社は震災10年となる平成17年から「1・17」を点灯。また、神戸の街を約20万個の電飾で彩るイベント「神戸ルミナリエ」でも会場の東遊園地側の部屋を消灯し、光の演出に協力してきた。

 マンション会社は「なんらかの形で協力はしたいと思っているが、基本的にマンション入居者でつくる管理組合がどう対応するかの問題。個人の住宅で難しい部分もあるし、購入条件に入れるのは難しい」。
 一方、関西電力神戸支社は「マンションの竣工(しゅんこう)は先なので今年度については例年通り協力させていただくことになる。マンションが建設された時点で、今後の協力を検討させていただきたい」としている。
 神戸市は「マンションは個人の所有になるが、同じ形のお願いをしている。何らかの形で協力を求めていきたい」と、新たに浮上した“光の景観問題”に頭を痛めている。


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投稿者 yamasaki : 09:40

2007年06月18日

設計変更とリフォーム

マショレンジャーママです。

今日は、「上手なマンションの買い方教えます!〜プロの本音〜」殿堂入りメルマガの最新号をご紹介します。

******************************************************
設計変更とリフォーム

新築マンションと言えば以前は画一的なもので「既製品」という考え方が強く、
売買契約から引渡しまでの間、いくら工期に余裕があろうとも、間取りや
内装、設備関係を変えるなどの「設計変更」を受け付けてくれるマンションは
ほとんどありませんでした。

しかし今は、購入者のニーズの多様化に伴い、工事途中のマンションであれば、予めデベロッパーが用意した間取り変更「メニュープラン」や内装の色を選べる「カラーセレクト」を採用するマンションがが当たり前となりました。

その上、最近では個別に間取りや内装を変える「設計変更」を積極的に取り
入れるマンションが増えてきたように思えます。

中には営業担当者が購入者と「設計変更」の打合せをするのではなく、専門の
知識を持ったコーディネーターが担当となり、購入者との打合せから契約、
設計・ゼネコンへの指示、工事監理まで行うというようなマンションもあります。

デベロッパーとしては、当初の設計どおりに工事を進めるのがベストなので
しょうが、販売が低調になるとそうも言ってられません。
「設計変更」を取り入れることにより、それが武器となり販売促進につながります。

「ニーズの多様化+販売促進」そんな背景から「設計変更」が可能なマンションが増えてきたのでしょう。

建築工事途中での「設計変更」のメリットは、変更工事により不要となる材料の
費用がマイナスとなる点です。

仮に和室を洋室に変更する場合を考えてみましょう。
不要な材料は、畳、襖、押入れなどですね。
そして、洋室に変更するために必要な材料は、扉、クローゼットなどです。
不要なものはマイナス、新たに必要なものはプラスという形で「設計変更」の
費用が算出されるわけです。

しかし、建築工事中で「設計変更」ができるマンションと言っても、いつでも
「設計変更」を申し出ればOKというわけではありません。
工事の進捗状況により「設計変更」が可能な時期が限定されているのです。

低層階は締め切りが早く、高層階になるほど締め切り時期が遅くなります。
締め切り時期が迫った階数では「この住戸は今月○日までにご契約いただければ、「設計変更」が可能です。」というようなセールストークを聞かれることも
あるでしょう。

それでは締め切りを過ぎた住戸の「設計変更」はできないのでしょうか?

そのようなことを営業担当者に尋ねてみると「マンションの専有部分は自由に
変更していただいても構いません。
施工業者も自由に選べるので、私共に依頼するよりも安く変更工事ができるかも知れません。
但し、工事は引渡し後にお願いします。」と答えるでしょう。
変更したいのなら、引渡し後に「リフォーム」して下さいということです。

その答えは正解なのですが、「設計変更」と「リフォーム」では大きな違いが
あるのです。

まず、「リフォーム」は「設計変更」のように費用の増減ができません。
その上、既にでき上がっているものを変更するわけですから、造作の解体や
撤去など「設計変更」にはなかった余分な費用が必要になります。

それから、引渡し後の工事は、いくら専有部分と言えども、管理組合へ工事
内容を届け出て承認を受けなければなりません。
また、工事による騒音にも気を使う必要があります。

更に重要な点は、引渡し後の「リフォーム」はアフターサービスの対象に
ならないということです。

「設計変更」は当初のゼネコンが工事をするため、アフターサービスを受けられ
ますが、「リフォーム」に関しては施工業者が異なるため、デベロッパーは
関知しないということになるのです。

同じ変更工事でも「設計変更」と「リフォーム」とでは大きな違いがあります。
変更工事をするなら、建築工事中の「設計変更」を選びたいですね。


★────────────── 今日のおさらい ───────────────★

変更工事は工事中に行う「設計変更」と引渡し後に行う「リフォーム」がある

    「リフォーム」費用やアフターサービス面でのリスクがある

★───────────────────────────────────────★


設計変更をする場合は、報告、連絡、相談、確認が重要です。
言った、言わない、指示通りにできていないなど、トラブルになるケースも少なくありません。

後々めんどうなことにならないよう細心の注意が必要ですね。

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投稿者 yamasaki : 13:06

2007年06月16日

5月度 近畿圏マンション市場動向

マショレンジャーママです。

6/14不動産経済研究所による5月の近畿圏マンション市場動向が発表されました。

●発売戸数2,393戸・前年同月比0.3%減、平均価格3,284万円、契約率70.4%
1崚りの単価は43.5万円で8ヶ月連続のアップとなりました。
販売在庫戸数は5281戸で横ばい。

市況の特徴として、●都心集中から郊外へ販売エリアの拡大、●在庫の増加傾向、●発売の先送りが続く とみられています。

即日完売物件は全体の18%(431戸)で、売れ行きは特定の人気物件を除いてはどこもあまり好調ではないと聞きます。

このまま在庫が増え続けるのか、、、。


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投稿者 yamasaki : 08:49

2007年06月15日

5月のマンション販売戸数

マショレンジャーママです。

まだまだ値上がりを見込んでの売り惜しみ状態がつづいているようですね。
都心の人気エリアでの発売はもう少し先送りになるんでしょうか、、、。

金利や地価の上昇はきになるところですが、買う側も見極めのタイミングがますます難しくなってきますね。

6/15 日経産業新聞より

不動産経済研究所(東京・新宿)は14日、5月の首都圏(東京、神奈川、千葉、埼玉の一都三県)のマンション市場動向調査を発表した。新規発売戸数は5343戸と前年同月より16.9%減少した。5月としてはマンションの大量供給が始まった1994年以降最少となった。

 地域別では東京23区が11.0%減の1917戸、神奈川が17.8%減の1236戸、埼玉が35.8%減の616戸、千葉県が33.7%減の862戸だった。23区を除いた東京が唯一増加し、38.3%増の712戸だった。


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投稿者 yamasaki : 10:57

2007年06月14日

必要ない!?マンションのコミュニティ

マショレンジャーママです。

今日は、さくら事務所 印南氏の最新コラム「必要ない!?マンションのコミュニティ」をご紹介します。

ちなみに前回のコラムは「リフォーム成功術!」でした。

マイホームとはいえ、マンションは共同住宅。
気持ちよく生活するには、ほかの住民の方とのコミュニケーションは必要!と考える人もいれば、ちょっとそういうのは苦手、、、できればあまり付き合いたくない!と思う方もおられるでしょう。

実際、入居して数年経っても同じフロアの人の顔を知らない、、、なんてこともあるようです。

ご近所付き合いが良好という声よりは、上下階や隣同士の騒音トラブルや、共用部の使用など、マナーを問われるケースが多く聞かれるのではないでしょうか?

マンションのコミニティは必要か?否か?
コラムをぜひ参考にして下さいね。


さくら事務所 印南氏の最新コラム
「ルーフバルコニーは良いことばかり!?」はこちら


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投稿者 yamasaki : 10:52

2007年06月13日

関西新規4物件のスレッド立てました

マショレンジャーママです。

今週の新着物件の一覧はこちらから>>

関東地方の方は、「マンションってどうよ?関東版」の希望物件を探すコーナーへどうぞ

今週発売された関西新規4物件をみんなの広場コーナーにスレッドを立てました。
ぜひ、皆さんで情報交換して下さいね。


リビオ浅香駅前 プライドマークス


(仮称)大阪市中央区上町台プロジェクト


(仮称)大阪城公園プロジェクト


カノン室町四条


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投稿者 yamasaki : 09:46

2007年06月12日

専門家を募集しています

マショレンジャーママです。

私たち住宅情報ネットワークが運営しているサイト「マンションってどうよ?」でマンション購入にまつわるマショラーからのさまざまな疑問や質問に答えてくれる専門家を募集しています。

私たち住宅情報ネットワークの想いは、
マショラーとデベロッパーの橋渡し、それが我々の使命!です。

耐震、騒音、住宅ローンや税金にまつまる相談など、マショラーの皆さんの悩みは絶えません。

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そんな私たちの想いに賛同頂ける専門家の方を募集しています。(もちろん登録料は無料です)
関東版への専門家登録はこちら。
関西版への専門家登録はこちら。
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質問コーナーに寄せられた質問回答をまとめた本も出版されました。
「マンションみんなの不安〜実録マンショントラブル100 Q&A」

回答数が多ければ、ホームページトップページにランキング表示されるなど、専門家の皆さんにとっても良い宣伝効果が得られます。

また、月間回答数トップ3の専門家の方は月間MVPとしてご紹介しています。

ほかにも、専門家ブログコーナープレミアムサービス(有料相談)コーナーなど、専門家の皆さんをもっと知って頂く為のコーナーも設けています。

既に登録していただいている専門家のみなさんの一覧です

マスコミ掲載一覧です

ぜひ、専門家の皆さんの登録をお待ちしています。


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投稿者 yamasaki : 09:21

2007年06月11日

繰り上げ返済の仕組み

マショレンジャーママです。

今日は、「上手なマンションの買い方教えます!〜プロの本音〜」殿堂入りメルマガの最新号をご紹介します。

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繰り上げ返済の仕組み

みなさん、一度は「繰り上げ返済」ということばを聞いたことがあると思います。
「繰り上げ返済」とは住宅ローンを返済中にローンの残高の一部、又は全部を
一括で返済することです。

今回は「繰り上げ返済」のポイントを整理してみます。

「繰り上げ返済」には2種類あります。
「返済期間短縮型」と「返済額軽減型」です。

まず、「返済期間短縮型」をみてみましょう。
「返済期間短縮型」は「繰り上げ返済」をすることにより、毎月の返済額は
変わりませんが、返済期間を短くするものです。

資金的に余裕ができて、いくらかのお金を「繰り上げ返済」をすると、それは
全て元金の返済に充てられます。
そして、返済期間が短縮された部分の利息が節約できるという仕組みなのです。

仮に3%の金利で3,000万円を30年元利均等返済の住宅ローンを組んでいるいるとしましょう。
毎月の返済額は126,481円、総返済額は約4,550万円、総支払い利息は約1,550万円にもなります。

1年後に100万円を「繰り上げ返済」すると18ヶ月返済期間が短くなり、総支払い
利息は約1,420万円となります。従って、「繰り上げ返済」によって軽減された
利息は約130万円というわけです。

5年後に「繰り上げ返済」をした場合は、16ヶ月返済期間が短縮されます。
その場合の総支払い利息は約1,446万円ですので、軽減される利息は約104万円。

10年後に「繰り上げ返済」をした場合は、14ヶ月返済期間が短縮され、その場合の総支払い利息は約1,474万円、軽減される利息は約76万円となります。

「繰り上げ返済」をする時期によって効果が変わることがお分かりいただけると
思います。

次は「返済額軽減型」です。
「返済額軽減型」は「繰り上げ返済」により返済期間は変えずに「繰り上げ返済」
後の返済額を減らす方法です。

「返済期間短縮型」同様に「繰り上げ返済」した額は全て元金に充当されます。
「返済額軽減型」は毎月の返済と「繰り上げ返済」により減ったローン残高を
残りの返済期間で新たにローンを組むというイメージです。
ローンの金額が減った分、毎月の返済額が減るということなのです。

上記の例でシュミレーションしてみましょう。
1年後に繰り上げ返済をすると、毎月返済額は122,175円と4,306円減り、
総支払い利息は約1,500万円、軽減された利息は約50万円となります。

5年後は、毎月返済額は121,739円と4,742円減り、
総支払い利息は約1,510万円、軽減された利息は約40万円となります。

10年後は、毎月返済額は120,935円と5,546円減り、
総支払い利息は約1,520万円、軽減された利息は約30万円となります。

「返済額軽減型」も「返済期間短縮型」と同様に「繰り上げ返済」をする時期が
早いほど効果があるのです。

それは、利息の割合が多い時に「繰り上げ返済」をすると効果が高いといえます。

従って、「繰り上げ返済」は利息の割合が多い
1.返済開始から早いほど効果がある
2.金利が高いほど効果がある
3.返済期間が長いものほど効果がある
ということになるのです。

「返済期間短縮型」は「返済額軽減型」と比較して「繰り上げ返済」の効果が
高いため一般的に利用されているようです。
しかし、固定金利期間選択型の固定期間終了後の返済額のアップに備えて、
或いは教育費などの支出が増える時期に備えて「返済額軽減型」を選択する
という方法もあります。

利息軽減効果だけにとらわれずに、将来のライフプランを見据えて「返済期間
短縮型」か「返済額軽減型」を選ぶ必要があります。

また、多くの金融機関では「繰り上げ返済」を行うと手数料が必要となります。
その金額は数千円から数万円とマチマチです。
「繰り上げ返済」の回数を多くすると手数料の負担が増えてしまいますので、
注意してください。


★──────────── 今日のおさらい ────────────★

 「繰り上げ返済」には「返済期間短縮型」と「返済額軽減型」があります

利息軽減効果が高いのは「返済期間短縮型」、ライフプランを考慮して選ぼう

★─────────────────────────────────★

せっかく繰り上げ返済したのに、、、損した気分にならない様、じっくり計画を立てて下さいね!

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投稿者 yamasaki : 11:38

2007年06月09日

07年度マンション発売、不動産大手5割増へ

マショレンジャーママです。

デベロッパーの売り惜しみ、金利、地価の上昇など、いろいろお悩みも多く、マイホーム購入を見合わせている方も多いでしょう。

徐々に発売物件も増えてきているようで、今年後半は続々と発売されそうな感じですね。

とはいっても、きっと発売価格は高くなっているのでしょうね。

6/9 日本経済新聞より

総合不動産大手がマンション発売戸数を大幅に増やす。三井不動産と住友不動産、三菱地所の2007年度の発売計画は合計で約1万5000戸と、前年度実績より5割増を見込む。資金力を背景に地価上昇局面でも順調に土地の仕入れが進み、今後の売れ行きも好調に推移すると判断しているためだ。ただ首都圏を中心に地価が一段高になれば販売価格の割高感が強まり、売り出しに慎重になる公算もある。

 全国のマンション市場は06年に3年ぶりに減少に転じた。首都圏や近畿圏を中心に、分譲会社が値上がりを見込んで発売を先送りした影響が大きい。ただ、今年はこうした物件が売り出されるため、増加に転じるとの見方が強い。不動産経済研究所(東京・新宿)は07年のマンションの発売戸数が16万4000戸と前年より5.2%増えると予想している。


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投稿者 yamasaki : 08:37

2007年06月08日

住宅ローンの金利ランキング

マショレンジャーママです。

「マンションってどうよ?」関西版に、あらたに住宅ローンコンテンツを設けました。

ローンの流れから必要な費用、金利、返済方法の種類、金利比較などわかりやすく説明しています。

また、金利が最も低い金融機関は一体どこ?という方のために金利タイプ別にランキングで掲載しています。

これを見れば、どの金融機関の金利が低いのかすぐにわかります。
マショラーには本当にうれしい情報ですよね!

金融機関の住宅ローンは多様化しています。
住宅ローンの商品も金融機関によって様々で金利も異なります。優遇金利も金融機関や商品によって異なるため、情報を入手するのも大変です。

このコーナーでは住宅ローンの基礎知識から各金融機関の最新の金利情報をお伝えします。

その中には、関西圏で住宅ローンを取り扱う主な金融機関の金利を掲載しています。どこの金融機関が有利なのか、どんな種類の住宅ローンがあるのか一発解明。
    ↓  ↓   ↓
金融機関の住宅ローン金利比較
2007年6月融資実行の場合(記載のデータは毎月10日前後に更新しています。)

業者に勧められるままの住宅ローンではなく、あなたに合った住宅ローンを見つけてください。


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投稿者 yamasaki : 09:04

2007年06月07日

5月度優秀専門家のご紹介!/関西版

我々NPO法人が運営している「マンションってどうよ?」関西版のメインコーナーである、「専門家に聞く!」にて、先月最も活躍していただいた方(回答数が多かった方)をご紹介します。


我々NPO法人が運営している「マンションってどうよ?」関西版のメインコーナーである、「専門家に聞く!」にて、先月最も活躍していただいた方(回答数が多かった方)をご紹介します。


1位 マンションまいど!生活向上委員会 さん
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           ▲▼▲ マンションまいど!生活向上委員会 ▲▼▲

1級建築士(元ゼネコンマン)にして、ファイナンシャルプランナー (CFP認定者)の知識とゼネコン監督時代の経験を生かしてライフプランにお役に立つ情報や、これからマンションを買おうと検討されている方やマンションで生活されていて、いろいろと困った事があるという方のお役に立てる情報を提供していこうと思っております。

ホームページはこちら ⇒ http://www.nontan.com/
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2位  小西経営コンサルタント事務所さん   
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▲▼▲ 経営・経営法務・労務管理・マンション管理コンサルタント「小西経営コンサルタント事務所」 ▲▼▲

「マンション管理に対する関心は、年々高まる一方ですが、まだまだ問題そのものに気づいていない、全く無関心な管理組合が多いのが現状です。自分が払っている管理費などが無駄なく使われているか、将来にわたって住み心地や資産価値維持のために使われているかを具体的にチエックすることが大切です。管理会社の規模や名前で信用しては駄目です、管理が優良かどうかということが重要です。」
〔マンション管理の主な業務〕
管理費削減・管理規約改正、作成・管理会社変更サポート・大規模修繕・管理業務監査・会計監査、理事長業務補佐、各種セミナー、「管理組合情報」「マンション管理の知識」「管理組合速報」発行、マンション問題及び購入サポート(個人)

詳しくはdkcgs404@kyoto.zaq.ne.jpまで、資料送付致します。
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3位 『住まいの町医者』NPO住宅購入支援センター 佐々木 亨さん
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    ▲▼▲  『住まいの町医者』NPO住宅購入支援センター 佐々木 亨 ▲▼▲

兵庫県下のマンションの皆様にご案内です。
当NPOでは、兵庫県住宅再建共済と協働して、マンション管理組合の皆様にフェニックス共済の加入をお勧めしています。
この共済は、管理組合が一つにまとまって加入することで、地震その他の災害時に大きな支援を受けることができます。
詳しくは当NPOまでご連絡ください。メールでもOKです。
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投稿者 yamasaki : 08:30

2007年06月06日

関西新規11物件のスレッド立てました

マショレンジャーママです。

今週の新着物件の一覧はこちらから>>

関東地方の方は、「マンションってどうよ?関東版」の希望物件を探すコーナーへどうぞ

今週発売された関西新規11物件をみんなの広場コーナーにスレッドを立てました。
ぜひ、皆さんで情報交換して下さいね。


フェミネンス御所西

ワコーレ須磨板宿ブライツ

ルクシール伊丹

(仮称)鶴見緑地マンションプロジェクト

リベール須磨離宮公園

(仮称)日根野駅前プロジェクト

メゾンドール新金岡公園

パデシオン丸太町

パデシオン桃山

イングス奈良大安寺

(仮称)ダイアパレス富田林


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投稿者 yamasaki : 10:43

2007年06月05日

5月度優秀専門家のご紹介!/関東版

我々NPO法人が運営している「マンションってどうよ?」関東版のメインコーナーである、「専門家に聞く!」にて、先月最も活躍していただいた方(回答数が多かった方)をご紹介します。

※当サイトの専門家へ直接ご連絡する場合は、必ずメールにてお願い致します。
 いきなりのお電話はご遠慮下さい。


1位 西澤 京子 さん
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                ▲▼▲ Life & Home Solution ▲▼▲

世帯によって家計もライフスタイルも価値観も異なります。
一般論ではなく、あなたに合った住宅購入のお手伝いをしたいと思っております。
また、住宅ローンや不動産売買について第三者の視点でアドバイスいたします。

マンション購入支援FPオフィス ⇒ http://www.lifeandhomesolution.com
代表者西澤のブログ ⇒ http://lifeandhomesolution-blog.com/blog/
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

2位 マンションまいど!生活向上委員会 さん
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
           ▲▼▲ マンションまいど!生活向上委員会 ▲▼▲

1級建築士(元ゼネコンマン)にして、ファイナンシャルプランナー (CFP認定者)の知識とゼネコン監督時代の経験を生かしてライフプランにお役に立つ情報や、これからマンションを買おうと検討されている方やマンションで生活されていて、いろいろと困った事があるという方のお役に立てる情報を提供していこうと思っております。

ホームページはこちら ⇒ http://www.nontan.com/
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

3位  藤沢 侑  さん
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                 ▲▼▲ 藤沢 侑  ▲▼▲

お礼のメールくださる方ありがとうございます。
相談を見ているとまだまだ強引に売りつけようとする業者が多いことに驚いています。
後悔しないようマンション買う前に勉強を→

「現役三井不動産グループ社員が書いた!ダメマンションを買ってはいけない」
http://www.amazon.co.jp/exec/obidos/ASIN/4478000875/businessbookm-22/ref=nosim<
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━


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投稿者 yamasaki : 08:31

2007年06月04日

用途地域とは

マショレンジャーママです。

今日は、「上手なマンションの買い方教えます!〜プロの本音〜」殿堂入りメルマガの最新号をご紹介します。

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用途地域とは

マンション購入を決定するとき、大きなポイントを占めるのは立地環境ですね。
そのため、モデルルームばかりではなく、現地へ何度も足を運び、確認する
必要があります。

空き地や駐車場があれば、先ず「将来建物が建つなぁ」と思わなければなりません。
立地環境を確認する際のポイントは、将来的に環境が変わりにくいかどうかです。
「環境が変わらない⇒快適な生活が送れる」ということにつながるのです。

しかし、現在の環境は将来的に約束されたものではありません。私たちは今の
環境を確認して判断しなければならないのです。

重要事項説明書には
「買主は当マンションの周辺環境を充分認識の上、売買契約を締結していただきます。
尚、将来近隣地域において建物の建設等により住環境に変化が生じても、
 売主に対して異議苦情を申し立てないものとします。」などと書かれています。

つまり、そのマンションを選んだら、将来的な環境の変化に対しては、誰も責任を持ってくれません。みなさんの自己責任の範疇なのです。

それではどのようにして、将来の環境変化のリスクを抑えることができるのでしょう。

一つの目安となるのが「用途地域」です。
マンションの場合、チラシなどの広告には「建築概要」という項目があり、
その中の「地域・地区」というところに「用途地域」は記載されています。

「用途地域」とは「都市計画法」に基づき、都市全体の土地利用の基本的枠組みを設定するものです。
「用途地域」は「住居系」「商業系」「工業系」と大きく3つに分かれています。
更に「住居系」は7つ、「商業系」は2つ、「工業系」は3つに分かれ、合計12の「用途地域」があるのです。

■住居系
・第一種低層住居専用地域
 低層住宅のための地域。小規模な店舗や事務所を兼ねた住宅や、小中学校 などが建てられる。

・第二種低層住居専用地域
 主に低層住宅のための地域。小中学校などのほか、150平方メートルまでの
 一定の店舗などが建てられる。

・第一種中高層住居専用地域
 中高層住宅のための地域。病院、大学、500平方メートルまでの一定の店舗な どが建てられる。

・第二種中高層住居専用地域
 主に中高層住宅のための地域。病院、大学などのほか、1,500平方メートルま での一定の店舗や事務所など必要な利便施設が建てられる。

・第一種住居地域
 住居の環境を守るための地域。3,000平方メートルまでの店舗、事務所、ホテ  ルなどが建てられる。

・第二種住居地域
 主に住居の環境を守るための地域。店舗、事務所、ホテル、カラオケボックス
 などが建てられる。

・準住居地域
 道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の
 環境を保護するための地域。

■商業系
・近隣商業地域
 まわりの住民が日用品の買物などをするための地域。住宅や店舗のほかに
 小規模の工場も建てられる。

・商業地域
 銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域。住宅や小規模の工場も
 建てられる。

■工業系
・準工業地域
 主に軽工業の工場やサービス施設等が立地する地域。危険性、環境悪化が
 大きい工場のほかは、ほとんど建てられる。

・工業地域
 どんな工場でも建てられる地域。住宅やお店は建てられますが、学校、病院、
 ホテルなどは建てられない。

・工業専用地域
 工場のための地域。どんな工場でも建てられるが、住宅、お店、学校、病院、
 ホテルなどは建てられない。

上記のように、それぞれの「用途地域」は建築できる建物に制限があります。
同じ「住居系」でも「第一種低層住居専用地域」は最も規制が厳しく、「第二種
低層住居専用地域」「第一種中高層住居専用地域」「第二種中高層住居専用地域」と下にいくほど建築可能な建物の種類は多くなるのです。

例えば、検討しているマンションの「用途地域」が「第二種住居地域」なら、
そのマンションに隣接して、ホテルやカラオケボックスも建つ可能性があると
いうことです。
「住居系」の用途地域だからといっても、安心してもいられませんね。

ちなみにマンションは「工業専用地域」を除いてどこでも建てることができるため、「用途地域」を知るということは将来の環境変化のリスクを知るということに
つながるのです。

「用途地域」に関連して、もう一点注意しておきたいことがあります。
それは「用途境」。「用途境」とは用途地域の境目のことです。

検討しているマンションの「用途地域」が「第二種低層住居専用地域」でも
道路一本隔てて商業系の「用途地域」なんてこともあるのです。
周辺の「用途地域」を知ることも重要なポイントとなります。
「用途境」は「都市計画図」で確認しましょう。


★──────────── 今日のおさらい ────────────★

    将来の環境変化のリスクを知るためには「用途地域」を確認

    「用途地域」を確認したら「用途境」のチェックも忘れずに!

★─────────────────────────────────★


隣地には何も建たないと聞いていたのに、、、と後悔している方も少なくないでしょう。
将来的なことを予想するのはとても困難ですが、用途地域を知ることで、どのくらいの建物が建てられるのかわかりますよね。

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投稿者 yamasaki : 09:13

2007年06月02日

楽天不動産 よくわかる不動産講座

マショレンジャーママです。

住宅情報ネットワークでは楽天不動産のよくわかる不動産講座にコラムを提供しています。
今回のコラムは●マンションの営業担当者に必要なスキルと信頼できる営業マンの見分け方●についてです。

●「宅地建物取引主任者」の資格取得はスキルの第一歩

●どのような営業担当者なら信頼できるか?


モデルルームを訪れた際、「営業担当者の対応がイマイチだった」「頼りない」など不快に感じる方も少なくないでしょう。

ひどい場合は、物件は気に入っているが、この営業担当者からは買いたくない!とまで思い、購入を見送るという方も居られるようです。

通常、初めて対応した営業マンが引渡しまで担当することになっていますが、担当に疑問や不快に感じることがあれば、「担当を変えて下さい」と申し出てもいいんですよ。

せっかく気に入った物件を担当者のせいで断念するのは残念すぎます。
なかなか言いにくいという方もおられるでしょうが、ここははっきり申し出てみて下さい。

最初から信頼できる営業マンを見分けるのは難しいでしょうが、接客されると大体わかるものです。

コラムを読んで知識を増やしてくださいね。きっと参考になると思います。

ちなみに前回のコラムは■マンションの価値を決める「管理」と「メンテナンス」■でした
    ↓  ↓  ↓
●管理組合が「管理」の主役

●建物の価値を維持するメンテナンス


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投稿者 yamasaki : 11:14

2007年06月01日

住宅ローン利用に関するアンケート調査

マショレンジャーママです。

5/25 住宅金融支援機構が調査した「平成19年度住宅ローン利用に関するアンケート調査」(インターネット調査)が発表されました。
(民間住宅ローン利用者1,395人対象)

この調査によると、利用した住宅ローンの認知や決定は、住宅販売事業者の影響が圧倒的に多く、次いでインターネット、金融機関からの情報でした。

また、世帯年収が低いほど「100%借り入れ」の割合が高く、返済比率も高めということです。

アンケート結果はこちら

皆さんの場合はどうですか?
業者に勧められるままの住宅ローンではなく、参考にしながら、自分に合った住宅ローンを見つけたいものですよね。

金融機関の住宅ローンは多様化しています。
住宅ローンの商品も金融機関によって様々で金利も異なります。優遇金利も金融機関や商品によって異なるため、情報を入手するのも大変ですよね。

そこで、「マンションってどうよ?」関西版に、あらたに住宅ローンコンテンツを設けました。

このコーナーでは住宅ローンの基礎知識から各金融機関の最新の金利情報をお伝えします。

その中には、関西圏で住宅ローンを取り扱う主な金融機関の金利を掲載しています。どこの金融機関が有利なのか、どんな種類の住宅ローンがあるのか一発解明。
    ↓  ↓   ↓
金融機関の住宅ローン金利比較
2007年5月融資実行の場合(記載のデータは毎月10日前後に更新しています。)

ぜひ、活用してくださいね!


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投稿者 yamasaki : 10:44